Réintroduire la donnée du reste à vivre pour faciliter l'accès au crédit immobilier

Malgré l'amélioration des conditions d'accès à l'emprunt en octobre 2020, le maintien des mesures du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) - durée de l'emprunt limitée à 25 ans et taux d'endettement à 33% maximum - pénalise toujours de nombreux emprunteurs... Afin de faciliter l'accès au crédit immobilier, et tout particulièrement dans un contexte bousculé par la crise épidémique, La Centrale de Financement souhaiterait que certains critères soient revalorisés lors de l'analyse des dossiers d'emprunts, tels que la donnée du reste à vivre...

La remontée du taux d'usure : une bonne nouvelle pour le marché du crédit immobilier

Fixé à la fin de chaque trimestre par la Banque de France, le taux d'usure protège l'emprunteur contre des taux supérieurs à ce taux plafond, dont le dépassement pourrait placer l'emprunteur dans une situation financière difficile. Depuis le début de l'année, celui-ci a baissé à deux reprises et s'est rapproché des taux moyens pratiqués par les banques, générant ainsi un effet ciseau^[2]. Une situation qui a pénalisé de nombreux emprunteurs, âgés ou polypathologiques, dont le dossier nécessitait de négocier des taux intérêts plus élevés (banques et assurance-crédit compris), en raison notamment d'une santé considérée comme « à risque » par les assureurs^[3].

Au 4ème trimestre 2020, le taux de l'usure est néanmoins remonté de 0,12%, sur les durées de 10 ans et plus, et a atteint 2,68 % sur 20 ans et plus, soit une hausse d'environ 10 points de base par rapport au troisième trimestre 2020...

« Cette remontée des taux s'explique par l'augmentation légère des taux de crédit pratiqués par les banques ces derniers mois. Elle permet de débloquer de nombreuses demandes de prêt, pourtant solides, mais jusqu'alors mises en suspend en raison de la baisse trop importante du taux d'usure au cours des mois précédents... C'est une véritable bonne nouvelle, car cela permet d'assouplir les conditions d'accès à l'emprunt sur un marché du crédit immobilier déjà fortement contraint par les mesures mises en place par le HCSF, depuis janvier dernier. »
Sylvain Lefèvre, président de La Centrale de Financement

Réintroduire la donnée du reste à vivre

Les mesures du HCSF ont significativement restreint l'accès au crédit immobilier et engendré de réels déséquilibres sur le marché. A ce jour, de nombreux ménages se voient en effet refuser leur demande de prêt en raison d'un endettement excédant, certes, 33% mais disposant d'un reste à vivre tout à fait suffisant...

Alors que la reprise de l'épidémie en France dispose d'un impact direct sur le moral des Français, de moins en moins enclins à s'engager dans un projet d'achat immobilier, il devient en effet urgent d'assouplir les conditions d'accès au crédit afin de ne plus pénaliser les emprunteurs véritablement en mesure de se positionner...

« Pour continuer de porter et de soutenir le marché du crédit immobilier, dans ce contexte de reprise de l'épidémie, il est absolument nécessaire de réintroduire la donnée du reste à vivre dans l'analyse des demandes de prêt, et faciliter ainsi l'accès à l'emprunt ! », déclare Sylvain Lefèvre.

Octobre 2020 : un mois particulièrement favorable à l'emprunt

En octobre 2020, les taux ont légèrement baissé, sur l'ensemble des durées de prêt, par rapport au mois de septembre 2020. Ainsi, avec les taux annoncés en octobre 2020, un emprunteur contractant un prêt d'un montant de 180 000€ sur 20 ans à 1,18%, verra sa mensualité s'élever à 842.4 euros pour un coût total de crédit de 22 176 euros.

Évolution des taux

Les taux immobiliers moyens d'octobre 2020 par durée d'emprunt

Les conditions de taux généralement constatées sont en baisse de 0,01% pour les prêts sur 15 et 20 ans et de 0,02% pour les prêts sur 10 et 12 ans. La diminution la plus importante constatée en octobre 2020 concerne les prêts contractés sur une durée de 7 ans, pour lesquels les taux immobiliers ont chuté de 0,07% par rapport au mois précédent.

Les meilleurs taux immobiliers d'octobre 2020 par durée d'emprunt

Les meilleurs taux du mois d'octobre restent, dans l'ensemble, stables par rapport à ceux du mois de septembre. Seuls les meilleurs taux obtenus sur les prêts d'une durée de 7 ans ont légèrement augmenté, à savoir de 0,1%, entre septembre et octobre 2020.

Profil des emprunteurs ayant réalisé leur projet en septembre 2020

^[1] Le taux dit d'usure est celui au-dessus duquel les établissements de crédit n'ont pas le droit d'accorder de prêt. Il ne s'applique pas uniquement au taux d'emprunt proposé par la banque, mais au Taux Annuel Effectif Global (TAEG) qui inclut l'assurance emprunteur et les frais annexes. Celui-ci est calculé, chaque trimestre par la Banque de France, sur la base de la moyenne des taux d'intérêt constatés sur le trimestre précédent. Cette moyenne est ensuite majorée d'un tiers pour définir le taux d'usure du trimestre suivant.

^[2] Avec l'augmentation des taux pendant la crise, l'écart entre le TAEG et le taux d'usure s'est réduit : il s'agit de l'effet ciseau. Dans ces conditions, les emprunteurs ont atteint plus rapidement le taux d'usure, entraînant ainsi le refus de leur prêt immobilier.

^[3] Engendrant une surcote d'assurance.