Un contexte favorable
Les objectifs ZAN et ZEN, l'obsolescence d'une partie des bâtiments, le télétravail, la nécessaire densification de la ville, son rééquilibrage entre emploi et logement, la recherche d'une plus grande mixité, autant d'éléments qui constituent un contexte particulièrement favorable à l'essor des transformations de bâtiments non résidentiels en logements.
Une envolée de la vacance des bureaux après la crise sanitaire
Les surfaces de bureaux, à l'origine de 53% des logements produits en reconversion de 2013 à 2021 constituent un enjeu spécifique et incontournable pour le développement de ces reconversions.
Les évolutions récentes, télétravail, diffusion du flex office, ont été l'occasion pour les entreprises d'optimiser leurs stratégies immobilières, augmentant la vacance des bureaux : de 2,6 millions de m2 fin 2019, juste avant la crise, à 4,4 millions de m2 à la mi-2022.
Une généralisation qui demande à être accompagnée
Ce contexte ne saurait masquer d'importants freins à la transformation de millions de m2. Ainsi pour une collectivité un bâtiment d'activités génère davantage de recettes fiscales tout en pesant moins sur les services publics locaux. Un investisseur devra engager des études techniques plus coûteuses, auxquelles s'ajoutent des risques d'imprévus plus importants, la présence possible d'amiante, les normes différentes, la perte de surfaces, etc. autant d'aspects qui augmentent le coût de revient d'une opération. Un accompagnement, financier et technique, pourrait rapidement doubler les opérations.
C'est pourquoi L'Institut Paris Region a souhaité mieux appréhender ce gisement de transformation et cerner l'apport réel à attendre, dans un avenir proche, de ce mode de production. Retrouvez ici la note rapide de l'Institut Paris Région.
Un changement de paradigme de la part des acteurs de la production immobilière, l'intégration d'un potentiel de réversibilité des bâtiments dès leur conception, l'intégration de cette problématique aux documents de planification urbaine, autant de prérequis à une généralisation souhaitée.
- 1.900 logements autorisés par an en reconversion de bâtiments d’activités sur la période 2013- 2021, dont 53% issus de surfaces de bureaux
- 800 opérations recensées depuis 2013 pour un total de 873.000 m² reconvertis
- 2/3 des reconversions à Paris et en petite couronne dont 32% dans Paris intra-muros
- 28% des reconversions franciliennes sont le fait de bailleurs sociaux (46% dans Paris intra-muros)
- 4,4 M de m² de surfaces de bureaux vacantes en Île-de-France à la mi-2022 dont 1,1 million de m² d'immeubles en vacance durable (+ de 2 ans)