Quel avenir pour le quartier d'affaires de Paris La Défense ?

« Paris La Défense : Should I stay or should I go ? »

En essayant de répondre à la question malicieuse que posent les Clash, ULI France invite à confronter points de vue et expériences des plus grands acteurs de l’immobilier et de la ville face au grand défi de la réinvention des quartiers d’affaires dans le monde, et notamment celui de Paris La Défense, premier quartier d’affaires en Europe.

Des axes d’amélioration pour augmenter l’attractivité

Unique en son genre par sa verticalité, son urbanisme et la densité de ses réseaux de transports, Paris La Défense est également un étonnant musée d’art contemporain à ciel ouvert et un espace urbain beaucoup plus divers et évolutif qu’il n’y parait. Malgré tout, le ralentissement de l’activité transactionnelle se fait sentir depuis plusieurs mois avec environ 15 % de taux de vacance (soit le triple de celui enregistré avant 2020). Même si Pierre-Yves Guice, Directeur Général Paris La Défense dit avoir constaté « un retour rapide de performances locatives dans la moyenne d’avant-crise », la crise COVID met en exergue les défauts structurels du quartier, peu compatibles avec les enjeux contemporains, et révèle de profondes mutations interrogeant les entreprises. La Défense, lieu central des activités des entreprises, bouscule les certitudes des aménageurs, promoteurs, investisseurs ou architectes qui conçoivent et gèrent les espaces : « Il faut donner envie aux utilisateurs de rester dans le quartier le soir pour accroître son attractivité » affirme François Trausch, CEO d’Allianz Real Estate. Il détaille ainsi cinq grand axes d’amélioration pour «se mettre à niveau» face à ses concurrents internationaux (Hudson Yards à New York, Marina Bay à Singapour, Shinjuku à Tokyo ou encore Canary Wharf à Londres) : créer un axe pour les vélos et les piétons afin de privilégier les mobilités douces ; verdir le quartier ; proposer davantage de mixité d’usages des bâtiments ; mettre en avant la culture et l’art et enfin, penser une nouvelle gouvernance privée des lieux.

Des axes qui semblent faire écho chez les autres acteurs : « Nous souhaitons mettre les enjeux sociaux et environnementaux au cœur du développement du quartier. » confirme Pierre-Yves Guice, Directeur Général de Paris La Défense afin de « devenir le premier quartier d’affaires post-carbone ». Un avis partagé par Jade Francine, Co-fondatrice et Directrice des Opérations de WeMaintain : « D’ici 5 à 10 ans, La Défense aura opéré une transformation profonde centrée sur les démarches environnementales et les besoins des usagers ».

Paris La Défense et les investisseurs : la mixité au cœur des futurs projets

Tous les intervenants présents s’accordent à dire que les usages des bureaux vont évoluer, notamment sous l’effet d’une demande plus accrue en flex office venue de la jeune génération. « La prise à bail traditionnelle, dite 3-6-9, pourrait devenir obsolète » avance Christophe Burckart, Directeur Général d’IWG. Des surfaces plus petites, réduisant ainsi les coûts de loyers des entreprises locataires, pourraient être privilégiées dans le cas où le télétravail se généraliserait et les présences sur site s’échelonneraient afin de réduire la présence de l’ensemble des collaborateurs en simultanée simultanée : « Le télétravail est devenu une lame de fond qui nous oblige à revoir l’utilisation de nos surfaces tertiaires. Les usages par les utilisateurs guident nos réflexions et nous conduiront à réduire ces surfaces de 30% » ajoute Katayoune Panahi, Directrice SNCF Immobilier.

D’où l’intérêt d’une plus grande mixité au sein des immeubles, associant le tertiaire à d’autres types de services : « Un immeuble vertical, c’est pertinent quand on sait y ajouter les bons services, qu’il y ait 5 ou 15 plateaux. » explique Xavier Musseau, Président de Hines. C’est le cas des Tours Sisters, ou encore du projet « Odyssey » emporté par le groupe Primonial REIM France : « Ce sont 3 bâtiments : 60% de bureaux et 40% d’usages mixtes. La mixité va s’exprimer également dans les commerces en pied d’immeubles et avec un rooftop » détaille Grégory Frapet, CEO Primonial REIM France.

Pour Victor Carreau, Co-fondateur et Dirigeant de Comet Meeting : « Je pense qu’il faut prendre en compte trois éléments lorsqu’on parle de l’avenir de La Défense : il faut thésauriser sur ses forces (l’hyperconnectivité, la renommée mondiale), gommer ses faiblesses (côté déshumanisé, très minéral) et l’adapter aux nouveaux modes de travail afin de passer d’une zone rigide à une zone de collaboration intense. »

La jeune génération, clé de la transformation ?

Au moment où la vie reprend son cours, Paris La Défense et l’ensemble des quartiers d’affaires mondiaux prêtent à réfléchir sur les certitudes et les alternatives de leurs avenirs, tant au niveau inspirationnel, technologique, managériale ou même financier qui marqueront une nouvelle ère auprès de la génération à venir : « Il faut continuer à anticiper les besoins des travailleurs de la nouvelle génération, voir ce qui compose leur quotidien et les implanter dans les immeuble qui sont construits à Paris La Défense. » explique Tamara Brisk, Fondatrice et Directrice de Mökki. Si tous les intervenants durant la conférence ULI France ont consenti à la pérennité du quartier d’affaires national, il n’en ont pas moins insistés sur le besoin de transformer le quartier en portant de l’attention à cette génération montante : « Le plus important pour moi » confie Grégory Frapet, « c’est l’attractivité de ce territoire pour les jeunes actifs ».

Un quartier et un territoire en devenir, Paris La Défense prône définitivement le « I should stay ».