Pour un logement abordable, durable et de qualité en Ile-de-France

La France a connu deux années ininterrompues de croissance dans le secteur du logement depuis la crise de 2008, avec 444.100 constructions autorisées ces 12 derniers mois (+14%), tout en concentrant la construction dans les territoires en tension, en maîtrisant les prix et les loyers et en engageant la transition énergétique et écologique du secteur du logement. Une augmentation récente des prix de vente doit inciter à une grande vigilance pour préserver une poursuite de la reprise sans obérer le pouvoir d’achat des Français.

Cette relance a été rendue possible par des investissements fiscaux ou directs sur l’ensemble de la chaîne du logement : dispositifs d’incitation à la construction et à l’accession dans le secteur privé, programme volontariste en matière de logement social (150.000 logements sociaux programmés en 2017 avec part majoritaire de logements très sociaux PLAI – prêts locatifs aidés d’intégration et PLUS – prêts locatifs à usage social), mobilisation de prêts de haut de bilan bonifiés à parité par la Caisse des dépôts (CDC) et Action Logement à hauteur de 2 milliards d’euros, auxquels s’ajouteront 1 milliard d’euros supplémentaires pour accélérer la rénovation du parc social et certaines opérations de construction. Enfin, la loi de finances rectificative a adopté un nouveau dispositif fiscal permettant la (re)mise en location de logements anciens en vue d’y loger des ménages modestes.

La mise en œuvre d’une relance maîtrisée constitue un enjeu particulièrement décisif en Ile-de-France, creuset du dynamisme économique mais également région où se concentrent les inégalités sociales et territoriales les plus fortes. Cette communication vise à présenter les axes stratégiques engagés par le Gouvernement au service du logement abordable et durable en Ile-de-France.

Avec 88.100 logements autorisés (permis de construire) et 74.200 logements mis en chantier depuis les 12 derniers mois, la construction atteint l’objectif fixé en 2010 par la loi relative au Grand Paris et un niveau record depuis 1977. La relance de la construction a été encouragée par les mesures fiscales et les nouveaux outils mis à disposition par le Gouvernement depuis 2012 (13.000 PTZ accordés en Ile-de-France en 2016 contre 10.000 en 2015). Cette dynamique est également confirmée en matière de logement social avec près de 35.000 logements locatifs sociaux agréés en Ile-de-France (dont une très forte progression de logements très sociaux : plis de 11.300 PLAI et près de 13.550 PLUS), pour 230 millions d’euros, en augmentation de 25% par rapport à 2015. Ces résultats doivent être salués dans un contexte francilien complexe, où la pression sur la demande est très forte et le foncier rare, cher et trop souvent pollué. Pour 2017, 37.000 nouveaux logements sociaux sont programmés, dont 70% en PLAI et PLUS.

La région Ile-de-France concentre un parc ancien et dense. Compte-tenu des enjeux de pollution et de lutte contre la précarité, la mise en œuvre de la transition énergétique et écologique y est d’autant plus cruciale. Concernant la rénovation du parc privé ancien, en 2017, 15.800 logements devraient bénéficier des aides de l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (ANAH) et du Fonds d’aide à la rénovation thermique (FART). Concernant le parc social, les bailleurs sociaux bénéficieront de 530.000€ de prêts de haut de bilan pour réhabiliter 41.000 logements supplémentaires.

La Région Ile-de-France est particulièrement concernée par le programme de renouvellement urbain et le NPRU. Par ailleurs, de nombreux ménages sont contraints de se loger dans des logements de piètre qualité (près de 175.000 logements privés seraient indignes soit 4,7% du parc privé francilien).

Dans le cadre du 1er programme national pour la rénovation urbaine, 38.750 logements ont été démolis, 42.000 logements ont été construits et 88.000 logements ont été réhabilités en Ile-de-France, soit un investissement total de 16.2 milliards d’euros. Dans le cadre du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU), 102 quartiers ont été retenus, répartis en en 59 projets d’intérêt national (PRIN) et 43 projets d’intérêt régional (PRIR) Fin novembre 2016, 24 protocoles de préfiguration (sur 33 au total, concernant à la fois des PRIN et des PRIR) avaient été examinés en Comité d’engagement de l’ANRU.

Créé par la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) du 24 mars 2014, le dispositif des Opérations de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD) d’intérêt national portées par les Etablissements publics fonciers (EPF) est mis en œuvre à Clichy-sous-Bois et à Grigny .

Deux autres ORCOD-IN sont en cours de préfiguration : à Mantes-la-Jolie pour le quartier du Val-Fourré (Yvelines) et à Argenteuil sur celui du Val d’Argent (Essonne).
En outre, au-delà de l’action sur les copropriétés, 19 collectivités ont été retenues pour l’appel à projet de lutte contre l’habitat indigne lancé par l’Etat (2,5M€ ont été d’ores et déjà engagés pour réaliser les études). Ce sont ainsi plusieurs milliers de logements en copropriété dégradée qui vont bénéficier d’un accompagnement de l’Etat.

Parallèlement, l’Etat s’est engagé dans la lutte contre la division pavillonnaire menée par des marchands de sommeil. Ainsi, au 1er janvier 2017, l’EPFIF et Action Logement ont créé une société spécifique, la Société de réhabilitation pour les pavillons dégradés (SOREPAD), pour acquérir des pavillons susceptibles d’une exploitation divisionnaire illégale et les rétrocéder à des bailleurs sociaux ou des promoteurs. Dès 2017, l’objectif est d’acquérir 300 logements pour 80M€.

Outre l’encadrement des loyers à la relocation en zones tendues mis en œuvre depuis 2012, un encadrement pérenne des loyers est mis en place à Paris depuis le 1er août 2015. Si des dépassements des loyers plafonds subsistent, il a permis une diminution moyenne mensuelle de 40 euros pour les loyers concernés . Le 29 juin 2016, a été pris l’arrêté agréant l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP) pour procéder à l’établissement des loyers de référence en vue d’un encadrement des loyers étendu à l’ensemble de l’agglomération parisienne en 2018.

En Ile-de-France, la tension sur les prix, notamment à Paris, est aussi liée aux effets d’éviction induits par la location meublée touristique de courte durée via les plateformes en ligne. Tout en veillant à l’attractivité touristique de la région capitale, le Gouvernement a souhaité limiter ces effets. L’article 51 de la loi pour une République numérique ouvre la possibilité pour les collectivités territoriales de mettre en place un numéro d’enregistrement pour ce type de location afin de renforcer contrôles et respect de la réglementation.

Le bilan triennal 2014-2016 concernant l’application de l’article 55 de la loi Solidarité et renouvellement urbains (SRU) sera établi au cours du premier semestre 2017. On rappellera qu’en 2014, 40 communes étaient carencées, sachant que 7 ont bénéficié d’un arrêté de levée de carence, 21 ont signé un contrat de mixité sociale et 25 une convention avec l’EPFIF pour mobiliser du foncier au profit de la production de logement social.

Adoptée le 22 décembre 2016, la loi relative à l’égalité et à la citoyenneté vise à favoriser la mixité sociale dans les attributions de logements sociaux : 25% des attributions en-dehors des quartiers prioritaires de la politique de la ville doivent bénéficier aux 25% de demandeurs les plus pauvres. Ce taux n’est actuellement que de 12% dans le territoire francilien.

La loi prévoit également un renforcement des obligations en matière de relogement des publics prioritaires dont les ménages reconnus prioritaires au droit au logement opposable (DALO), en imposant à l’ensemble des réservataires de logement social d’y consacrer 25% de leurs attributions. Cette disposition revêt une importance particulière en Ile-de-France qui concentre 80% des 58 183 ménages reconnus au titre du DALO en attente de relogement. Si des efforts importants ont été faits par l’ensemble des acteurs du logement social (Etat, bailleurs sociaux, Action Logement), avec le relogement de plus de 1000 ménages reconnus au titre du DALO par mois en 2016, il demeure nécessaire de prioriser cette politique.

Au final, l’ensemble de ces politiques vise à réduire la tension propre au logement et les inégalités sociales d’accès au logement en Ile-de-France, tout en favorisant un aménagement urbain de qualité fondé sur la préservation des espaces naturels et la priorité aux mobilités durables. Elles s’appuieront ainsi sur les dispositions figurant dans le projet de loi relatif au statut de Paris et à l’aménagement métropolitain, et notamment ce qui concerne l’action des établissements publics d’aménagement et la Société du Grand Paris.