PAP.fr lance un nouvel outil gratuit d’estimation immobilière qui se veut être le plus fiable du marché français

Il permet de connaître les prix de l’immobilier actualisés mensuellement, pour une adresse, une ville, un quartier, un département et une région à l’aide de tableaux, d’une cartographie dynamique (allant jusqu’à la vue satellite) avec des exemples de ventes réalisées dans les trois dernières années. Il est complété par un outil d’estimation personnalisé pour les appartements et les maisons.

Il s’appuie sur des millions de données issues de la base DVF du ministère des Finances qui sont retraitées grâce à l’intelligence artificielle et des algorithmes ayant nécessité près de deux ans de développement et le recrutement d’une data-scientist.

Le retraitement des données permet d’intégrer l’ensemble de la data de PAP.fr grâce au contenu des 180.000 annonces de ventes publiées annuellement. Parallèlement, les données issues des recherches des acheteurs (alertes mail, recherches, demandes de contacts) permettent d’analyser les dynamiques de marché et d’actualiser mensuellement le niveau des prix pour coller à la réalité.

Un nouveau service, simple à utiliser, extrêmement complet et… transparent !

Le nouvel outil d’estimation immobilière en ligne, accessible gratuitement, via l’onglet « Prix immo » du site PAP.fr permet de connaître les prix de l’immobilier actualisés mensuellement de tout type de bien partout en France (sauf dans les départements d’Alsace et en Moselle), y compris en Corse et dans les Dom-Tom.

Les données sont accessibles sous plusieurs formes (cartographie dynamique et tableaux) et couvrent tous les types de logements. Les périmètres géographiques vont du quartier, selon la norme IRIS de l’INSEE, à la région en passant bien entendu par la commune et le département.

Pour chaque commune, les prix sont également consultables par type de bien avec les surfaces moyennes et le poids respectif de chaque type dans le total.

Particularité du service proposé par PAP, la transparence, puisqu’il est possible de consulter, à une adresse donnée, des ventes réelles réalisées, dans les trois dernières années, à proximité, avec les caractéristiques suivantes : adresse exacte, date de la transaction, type de bien, surface et prix.

Chaque point bleu sur la carte représente une vente réelle. Les points rouges identifient des annonces publiées sur PAP.fr.

Enfin, un outil d’estimation personnalisé accessible en un clic permet de connaître la valeur d’un bien immobilier en intégrant ses caractéristiques.

Des données complémentaires sont également accessibles pour éclairer sur la structure d’habitat d’une commune ou d’un quartier : nombre de logements, taux de propriétaires et de locataires, part de logements sociaux.

L’outil permet également de suivre l’évolution des prix sur 5 ans pour chaque commune française (hors départements d’Alsace et de Moselle) avec des indicateurs intermédiaires à 1 mois, 3 mois, 6 mois, 1 an et 2 ans.

DVF : une base exhaustive, mais dont l’exploitation ne permet pas d’obtenir des données fiables et actualisées

Les données publiées par PAP.fr utilisent, après un puissant retraitement algorithmique, les données brutes contenues dans la base de données DVF du ministère des Finances. Cette base, disponible en open data, se distingue par son exhaustivité puisqu’elle recense l’ensemble des transactions immobilières enregistrées sur le territoire national (à l’exception notable des deux départements alsaciens et de la Moselle), soit plusieurs millions de transactions.

Mais son exploitation brute se révèle délicate en raison de plusieurs écueils :

• Les données disponibles sont assez sommaires et ne permettent pas, par exemple, de connaître l’état d’un bien immobilier.
• Les données souffrent d’un décalage temporel de 6 à 9 mois, du fait qu’elles sont publiées à deux reprises chaque année et qu’elles sont basées sur les actes authentiques de vente, qui surviennent en moyenne trois mois après le compromis de vente. Or, c’est au compromis de vente que les parties s’entendent sur la chose et sur le prix.
• Les données ne tiennent pas compte, lorsque c’est le cas, des éléments meubles qui pourraient être cédés (cuisines équipées, etc..) et qui ne rentrent pas dans l’assiette des droits d’enregistrement.

Pour l’ensemble de ces raisons, cette excellente base par son exhaustivité nécessite d’être retraitée et complétée avec rigueur pour coller davantage à la réalité.

Ajouter la précision à l’exhaustivité : l’art du retraitement des données par PAP

Publiant en moyenne 180.000 annonces de vente par an, PAP dispose parallèlement d’une base de données. Contrairement à la base DVF, celle-ci n’est pas exhaustive mais dispose de nombreuses informations issues du contenu des annonces, des modifications de prix opérées par les particuliers vendeurs, des délais de parution en ligne, du texte descriptif des biens et des photos qui les agrémentent. Toutes ces variables permettent d’avoir des informations d’une précision dont ne dispose par la base DVF.

Grâce à un algorithme permettant des recoupements de précision, toutes les annonces publiées sur PAP.fr sont réidentifiées a posteriori au sein de la base DVF qui est ainsi enrichie des données issues de PAP, telle que :

• L’état du bien, son étiquette énergie et de nombreuses autres variables (jusqu’aux charges de copropriété). Mais également la présence d’équipements pouvant être cédés hors droits d’enregistrement (cuisine équipée, etc. ) grâce notamment aux contenus des annonces.
• Les délais moyens de publication des annonces ainsi que les variations de prix pendant la parution.

L’ensemble de ces retraitements procure, in fine, une base combinant exhaustivité et précision. Elle permet également, sur des redondances de caractéristiques par type de bien et/ou par zone géographique, d’extrapoler des données manquantes dans la base DVF pour des biens qui n’auraient pas transité par la plateforme PAP.fr.

Les acheteurs font les prix…

La base DVF, enrichie des données issues de PAP et des retraitements algorithmiques, en dépit de sa précision, souffre d’un décalage temporel puisqu’elle est basée sur des données ayant entre 6 et 9 mois d’ancienneté. Elle est donc extrêmement fiable, mais à un instant T qui n’est pas le moment présent.

Il est donc nécessaire de réactualiser toutes ces données en tenant compte des dynamiques de marché insufflées par les acheteurs. Pour ce faire, PAP.fr, qui enregistre entre 8 et 9 millions de visites chaque mois, utilise les données relatives des candidats à l’achat issues des alertes mail, des visites du site, mais également des contacts générés par chaque annonce sur le site.

Pour chaque type et caractéristique de bien, mais aussi chaque territoire, en compilant les données issues de l’appétence des acheteurs, il est possible d’établir des dynamiques du marché qui permettent de réactualiser les prix en fonction de la demande sur le dernier mois écoulé. Ces données actualisées, qui tiennent compte de l’état actuel du marché, sont disponibles :

• Dans la base actualisée qui permet d’obtenir l’évaluation personnalisée d’un bien immobilier.
• Sous forme de tableaux de prix par commune et par quartier.
• Sous forme de cartes dynamiques à l’échelle nationale ou départementale.