Nouveau record de transactions dans l'immobilier ancien en 2018

"Qu'on arrête avec les titres sur un coup de frein dans l'immobilier", a ironisé jeudi le notaire parisien Thierry Delesalle, lors d'une conférence de présentation des chiffres annuels établis par l'Insee de concert avec le notariat.

"2018 a été aussi bon que 2017, contrairement à ce que certains disaient au début", a-t-il insisté.

Les notaires promettaient voici un an un "atterrissage en douceur" après deux ans de nettes hausses du nombre des ventes en France à des niveaux sans précédent et la réalité leur donne raison: 970.000 transactions ont été effectuées l'an dernier dans le pays, une légère hausse qui suffit à battre un nouveau record.

Du côté des prix, qui rebondissent fortement depuis 2015, la tendance se confirme avec une hausse moyenne de 3,2% l'an dernier dans le pays, d'autant que l'inflation française reste contenue sous 2%.

Une fois dressé ce tableau général, lié largement à des conditions de crédit très encourageantes pour les particuliers avec des taux d'intérêt restés à des niveaux extrêmement bas, les réalités sont hétérogènes.

D'abord, la hausse des prix franciliens est nettement supérieure à celle observée dans le reste de la France, alors qu'à l'inverse les transactions déclinent en Île-de-France.

"Comme en Île-de-France, on est en petit retrait, ça veut dire qu'en province, on a eu un léger mieux", souligne M. Delesalle.

Cette présentation étant, comme à l'habitude, réalisée par les notaires franciliens, elle ne s'attarde pas sur la province sur laquelle, fin 2018, le notariat avait présenté une étude annuelle plus générale et témoignant d'écarts toujours très marqués entre des prix qui, par exemple, ont bondi à Bordeaux et ne cessent de reculer à Saint-Etienne.

Surtout, "il y a différents marchés en France mais en Île-de-France aussi", a souligné M. Delesalle. "Il y a des différences fondamentales entre les marchés immobiliers urbains, les marchés périurbains et le marché rural."

Départs vers le parc HLM

C'est d'abord la situation de la capitale qui n'apparaît "pas très raisonnable", souligne-t-il, avec un nombre de transactions qui se réduit fortement pour des prix toujours en franche hausse (+5,7%) malgré un ralentissement.

"C'est le fruit d'un marché de pénurie, rien de très nouveau", regrette M. Delesalle, notant que la construction de logements privés est marginale dans la capitale à quelque 500 par an.

"Ca ne compense pas les préemptions de logements existants qui vont vers le social", le parc HLM de la ville progressant ainsi tandis que le nombre de logements privés diminue, a-t-il souligné. "Ca augmente la tension et cette pénurie, elle entraine une hausse des prix."

Par contraste, si les prix augmentent aussi de manière générale, une fois passé le périphérique, le rythme diverge selon que les départements sont limitrophes - la petite couronne - ou au-delà - la grande -, et que l'on parle d'appartements ou de maisons.

"Avec les maisons en petite couronne, les appartements en grande couronne sont vraiment le marché le plus dynamique", détaille M. Delessalle.

Reste le cas des zones rurales en grande couronne - comme la Seine-et-Marne qui comprend à elle seule la moitié du territoire francilien - peu densément peuplées et dominées par les maisons.

Si, en moyenne, le prix des maisons a aussi augmenté dans ces départements l'an dernier, il n'est souvent jamais revenu dans ces zones à son niveau d'avant un effondrement des prix immobiliers au début des années 2010.

"Le rattrapage des prix", par rapport à 2011 "est beaucoup plus lent qu'en petite couronne", a souligné un notaire de Seine-et-Marne, Guénaël Chalut-Natal.

"On se rend compte que des gens vendent à perte, ce n'est pas la majorité des cas mais c'est quand même assez fréquent", a-t-il conclu.