Neuilly/Levalloise et Boulogne/Issy-les-Moulineaux, nouvelles zones d’attraction pour la transformation de bureaux en logements

L’ORIE met à jour son indice de recyclage publié pour la première fois en février 2025, afin d’évaluer le potentiel de transformation du parc tertiaire en logements par marché. Cette seconde édition permet d’observer l’évolution des conditions de faisabilité, un an après sa première publication. Alors que la situation s’aggrave avec 1,3 million de personnes vivant en situation de mal-logement en Île-de-France selon les chiffres de la Fondation pour le Logement (décembre 2025), la transformation de bureaux apparait comme une des solutions à la crise.

Cette nouvelle édition propose une lecture à l’échelle communale, permettant une analyse plus précise des dynamiques locales. Parmi les principales conclusions de l’étude :

• La première couronne confirme sa pertinence pour la transformation de bureau en logements.
• Les zones de Neuilly/Levallois et Boulogne/Issy deviennent plus attractives du fait de la baisse des valeurs des prix de cessions des immeubles tertiaires.
• La Défense perd en attractivité sur la transformation bureau-logements, du fait du retour d’un marché de locataires tertiaires.
• Paris intra-muros reste un territoire très attractif pour le tertiaire et donc peu favorable à la transformation de bureaux sauf les 18ème et 20ème arrondissements où l’attractivité résidentielle augmente.

Cet outil a vocation à aider les nouveaux élus à répondre de façon plus adaptée au besoin de logement, en accompagnant la transformation de bureaux, dans les territoires où l’indice est le plus élevé.

Les territoires de la première couronne représentent le potentiel de transformation le plus important

La ville de Clichy conserve le score de recyclabilité le plus élevé (+0,93) de la région Ile-de-France. Cette performance s’explique par la combinaison d’un marché résidentiel dynamique, d’un volume d’offre tertiaire relativement important avec une demande plus modérée, ainsi que par un écart de prix significatif entre logements neufs et bureaux de seconde main vacants, permettant d’envisager des opérations de transformation économiquement viables.

Plusieurs communes de première couronne présentent également un fort potentiel de transformation, notamment au nord du territoire francilien : Colombes (+0,80), Asnières-sur-Seine (+0,78) ou encore Gennevilliers(+0,73). À l’ouest, Saint-Cloud, Sèvres et Suresnes affichent également des scores élevés (autour de +0,70), tout comme Rueil-Malmaison (+0,63). Une géographie qui recoupe les conclusions de la première édition.

Paris : un potentiel globalement limité, à l’exception de l’est parisien

Comme lors de la précédente édition, Paris confirme un potentiel de transformation relativement limité. La bonne dynamique du marché locatif tertiaire et les niveaux élevés de valorisation des bureaux rendent en effet les opérations de conversion plus difficiles à équilibrer financièrement.

Toutefois, certains arrondissements de l’est parisien se distinguent, notamment les 18ème et 20ème arrondissements (+0,63), dont le score progresse et qui se positionnent désormais au 7e rang des marchés tertiaires franciliens en matière de recyclabilité.

Des évolutions marquées dans certains grands marchés tertiaires

En revanche, à l’inverse des tendances de la première édition, plusieurs marchés tertiaires majeurs enregistrent une progression notable dans le classement. C’est notamment le cas de Neuilly-Levallois (+0,45), qui gagne 24 places, et de Boulogne-Issy (+0,37), en progression de 15 places.

Cette évolution s’explique par un niveau d’offre de bureaux plus important, renforçant la dynamique tertiaire, ainsi que par des ajustements à la baisse des prix de cession, améliorant la faisabilité économique des projets. Ces territoires continuent par ailleurs de bénéficier d’une dynamique résidentielle favorable.

À l’inverse de cette tendance, le quartier d’affaires de La Défense (+0,21) enregistre la plus forte baisse du classement (-13 places) et se positionne désormais au 18ème rang. Cette évolution s’explique notamment par les signaux plus favorables observés récemment sur le marché locatif tertiaire, avec une demande placée en amélioration et une offre en voie de stabilisation.

Des potentiels également identifiés au sud de la métropole

Au sud de la métropole, certaines communes en première couronne présentent également des perspectives intéressantes de recyclage, notamment Ivry-sur-Seine (+0,65), Charenton-le-Pont (+0,61) ou encore Gentilly (+0,57).

À l’inverse, la seconde couronne francilienne affiche globalement des scores plus modérés. Le niveau d’offre tertiaire y est généralement plus maîtrisé et, surtout, les écarts de prix entre bureaux et logements rendent plus difficile l’équilibre économique des opérations de transformation.

Pour Richard MALLE, professeur des universités au CNAM et pilote de l’étude : « Certains territoires, tels que Neuilly-Levallois, Boulogne-Issy ou, à l’inverse, La Défense, connaissent des évolutions contrastées des valeurs et de la demande placée, faisant varier leur indice de recyclage par rapport à 2025, à la hausse ou à la baisse. Paris intra-muros reste peu attractif pour les opérations de transformation, tout en suscitant un fort intérêt des locataires tertiaires, notamment dans le centre-ouest. Le potentiel de transformation reste particulièrement concentré en première couronne, au contact immédiat de la capitale. Dans un contexte d’installation des exécutifs municipaux, elles ouvrent une fenêtre d’opportunité pour accélérer et massifier les opérations de transformation, au service de la construction d’une ville plus sobre, durable et résiliente. »

Indice de recyclage - méthodologie

L’ORIE a créé un indice pour référencer le potentiel de recyclage de bureaux en logements dans les territoires franciliens avec une échelle allant de -1 pour ceux où la transformation est un défi jusqu’à +1 pour ceux présentant les meilleures conditions. Pour cette édition, l’indice couvre 113 communes réparties en 34 marchés tertiaires, représentant plus de 80 % du parc de bureaux d’Île-de-France. Il repose sur trois dynamiques principales pondérées :

• La faisabilité économique (40 %), qui évalue l’équilibre économique des opérations de transformation, en analysant l’écart de valeur entre bureaux existants et logements neufs ;
• La dynamique tertiaire (30 %), qui mesure le niveau d’offre de bureaux au regard de la demande placée ainsi que le taux de vacance ;
• La dynamique résidentielle (30 %), qui prend en compte la production de logements, le solde migratoire, l’évolution des prix du logement neuf ainsi que l’accessibilité en transports.

Retrouvez l’étude sur www.orie.asso.fr

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