Malgré la crise, le marché du logement ancien entame 2021 sans chamboulement

"Étonnamment, l'immobilier résiste envers et contre tout", a résumé lundi Laurent Vimont, président de Century 21, l'un des principaux réseaux français d'agences, lors d'un bilan de l'année 2020.

M. Vimont évoque un marché "miraculé", ironisant au passage sur "un tas de gens qui nous avaient expliqué que les prix allaient s'effondrer".

Comme tous les autres secteurs économiques, le monde du logement a subi en 2020 deux épisodes de confinement, l'un strict au printemps ets l'autre plus relâché en fin d'année, décrétés par les autorités contre la propagation du coronavirus.

Les visites de logements ont donc été interrompues pendant des semaines. Plus largement, de nombreux citadins se sont exilés pour travailler à distance, poussant certains observateurs à s'interroger sur un bouleversement durable du marché en faveur des campagnes et des petites villes.

Mais pour l'heure, la donne n'a guère changé, selon les principaux réseaux français: Century 21, son plus gros concurrent Orpi et le plus petit Laforêt.

Leurs chiffres pour 2020 sont très parcellaires, car ils ne représentent qu'un petit nombre des agences françaises, mais ils donnent une première tendance, plusieurs semaines avant les chiffres de référence des notaires.

Que décrivent-ils? Une baisse des ventes, certes, mais relativement limitée (entre -6% pour Laforêt et -12% pour Century 21) au regard de l'arrêt contraint de l'activité des agences.

Surtout, les prix, qui progressent depuis des années, ont continué à monter avec une hausse au mètre carré comprise entre 2% et 4% selon les différents réseaux.

Car les grands facteurs de cette hausse sont toujours là. D'un côté, les taux des crédits immobiliers restent extrêmement bas, malgré quelques restrictions par les autorités financières, et stimulent la demande.

De l'autre, le nombre de logements disponibles apparaît toujours limité par rapport à cette demande, poussant donc les prix vers le haut.

Attrait pour les maisons

"Pour 2021, l'offre restera nettement insuffisante", souligne dans un communiqué Yann Jéhanno, à la tête de Laforêt.

Faut-il pour autant croire à un déplacement de cette demande, qui délaisserait les grandes villes comme Paris, au profit de petites villes, voire des campagnes? Aucun réseau ne l'observe.

"Les prédictions d'exode vers la province ou d'envie d'une résidence secondaire ne se sont pas traduites dans les faits", remarque Laforêt. "Certes, les intentions sont là, mais à ce jour, rien n'est encore flagrant."

Il y a bien quelques frémissements. Les trois réseaux ont tous observé que les maisons avaient suscité plus d'attrait que les appartements, témoignant a priori d'une envie d'espace et de verdure parmi les acheteurs.

Et "les villes moyennes ont fait figure de locomotives pour le marché en 2020", remarque dans un communiqué Christine Fumagalli, présidente d'Orpi, notant de nouvelles marques d'intérêt pour des villes comme La Rochelle ou Limoges.

Mais cela n'annonce pas pour autant un déclin du marché dans les métropoles françaises. A l'exception d'une stabilisation à Bordeaux, Orpi fait état d'une hausse des prix dans toutes les grandes villes du pays.

"Les métropoles restent attractives et la demande est toujours supérieure à l'offre, bien qu'on constate un léger réajustement des prix, notamment sur les biens avec défauts ou travaux et une plus grande exigence des futurs acheteurs", remarque le réseau.

Dans ces conditions, difficile d'imaginer pour l'instant un changement massif du marché cette année, que ce soit sur les prix globaux ou l'attrait des villes, même si se pose la question des effets à long terme d'une récession d'une ampleur historique.

"Si les taux restent bas en 2021 et qu'on ne reste pas confinés trop longtemps, on devrait retrouver des conditions de marché identiques", estime M. Vimont.