Logement social : la FOPH réclame une programmation pluriannuelle et des ventes HLM en BRS

La 25ᵉ édition des Entretiens d’Inxauseta, organisée dans le Pays basque autour du thème « Le logement à l’épreuve des choix politiques », a réuni les représentants du logement social, de l’immobilier et de plusieurs formations politiques.

Michel Ménard, président de la Fédération des offices publics de l’habitat (FOPH), est intervenu aux côtés de Valérie Fournier, présidente de la Fédération des entreprises sociales pour l’habitat (ESH), lors d’une table ronde consacrée au logement social et à son abordabilité.

La RLS accusée de réduire les capacités d’investissement

Le président de la FOPH a défendu le modèle économique du logement social, fondé sur le réinvestissement des résultats des organismes dans la construction, la rénovation et l’entretien de leur patrimoine. Selon lui, les prélèvements imposés au secteur réduisent directement les moyens disponibles pour répondre à la progression de la demande.

« Le logement social est en meilleur état que le logement privé, même s’il existe des besoins, notamment en rénovation pour l’hiver comme pour l’été. C’est un modèle vertueux, regardé très positivement par nos voisins européens. Ce modèle est remis en cause en France, au motif qu’il faudrait financiariser le logement social. C’est un bien de première nécessité, qui ne doit pas être soumis aux lois du marché. Alors qu’une part de plus en plus importante des revenus des ménages est consacrée au logement, cela pèse sur le pouvoir d’achat. Nous avons donc besoin de construire davantage de logements sociaux. En 2018, a été instaurée la RLS, qui n’a de solidarité que le nom, puisqu’il s’agit d’un prélèvement sur les bailleurs sociaux, de l’ordre de 5 à 6 % de leur chiffre d’affaires. Sans la RLS, nous pourrions construire et réhabiliter davantage, car le modèle du logement social repose sur le réinvestissement des marges de manœuvre dont nous disposons. Avec moins d’argent, nous devons faire des choix. » a déclaré Michel Ménard, président de la FOPH.

Une loi de programmation pour donner de la visibilité au secteur

La Fédération demande la suppression de la réduction de loyer de solidarité (RLS) et l’abaissement de la TVA à 5,5 %. Elle souhaite surtout l’adoption d’une loi de programmation pluriannuelle consacrée au logement.

Pour Michel Ménard, un tel texte permettrait aux bailleurs sociaux et aux collectivités de disposer d’une visibilité sur les financements, les objectifs de production et les priorités de rénovation. Cette stabilité est jugée nécessaire pour planifier des opérations immobilières qui s’inscrivent sur plusieurs années.

Le président de la Fédération conteste par ailleurs l’intérêt budgétaire des économies réalisées sur la politique du logement. Il estime que « la politique du logement ne coûte pas à l’État : elle lui rapporte. Quand on coupe 1 € dans la politique du logement, on diminue de 2 € les recettes de l’État. Y compris économiquement, ponctionner les bailleurs sociaux est une erreur fondamentale. »

Réserver les ventes HLM au bail réel solidaire

La FOPH propose également d’encadrer davantage la vente des logements sociaux. Souvent utilisée par les organismes comme une source de fonds propres, celle-ci devrait, selon Michel Ménard, être systématiquement réalisée dans le cadre d’un bail réel solidaire (BRS).

Le BRS dissocie la propriété du logement de celle du terrain, qui reste détenu par un organisme de foncier solidaire. Ce mécanisme permet d’encadrer le prix d’acquisition et les conditions de revente afin de maintenir durablement le caractère abordable du bien.

Pour Michel Ménard, la vente HLM « doit pouvoir se faire uniquement en BRS, afin que ces logements ne soient pas soumis à la plus-value immobilière et restent destinés à la résidence principale ».

Cette proposition vise à permettre l’accession à la propriété sans que les logements cédés sortent définitivement du parc abordable sous l’effet de la spéculation immobilière.

Le logement appelé à prendre davantage de place dans le débat politique

Les échanges se sont poursuivis lors d’une table ronde réunissant des représentants de plusieurs partis politiques, à l’exception du Rassemblement national et de La France insoumise. Iñaki Echaniz, député de la quatrième circonscription des Pyrénées-Atlantiques, a également défendu le principe d’une loi de programmation pluriannuelle.

Les représentants des Républicains ont mis en avant un statut fiscal du bailleur privé destiné à soutenir l’investissement locatif. Les partis de gauche présents ont davantage insisté sur la rénovation et la production de logements sociaux.

Au-delà de ces divergences, les intervenants ont appelé à placer le logement au centre des programmes politiques, en le considérant comme un besoin essentiel au même titre que l’alimentation.