Logement neuf : quand fiscalité et réglementation dissuadent les maires de construire

La construction de logements neufs génère des recettes pour les communes, mais "avec retard et complexité", notamment depuis la suppression de la taxe d’habitation, selon une étude de l’Institut Paris Région (IPR). Un constat qui, combiné aux contraintes réglementaires comme le ZAN ou la RE2020, freine fortement la production de logements et impacte directement le secteur du BTP.

Des recettes peu incitatives malgré la construction

Selon l’IPR, les communes ayant peu ou modérément construit ont vu leurs recettes progresser d’environ 20% entre 2016 et 2024, soit une évolution comparable quelle que soit leur dynamique de construction.

Seules les communes les plus actives, avec +11% de logements construits, enregistrent une hausse plus marquée de +26% de leurs recettes.

Un différentiel jugé insuffisant pour compenser les charges liées à l’accueil de nouveaux habitants (équipements, infrastructures, services publics).

Taxe foncière : un levier limité face à l’inflation

Les recettes liées au logement représentent 37% des ressources fiscales des communes, dont la principale est la taxe foncière, avec 5,9 milliards d’euros perçus en 2024 en Île-de-France.

Chaque nouvelle construction augmente “mécaniquement” le nombre de contribuables, mais l’effet reste limité :

+6% d’augmentation de l’assiette fiscale liée aux constructions depuis 2016
contre +22% d’actualisation automatique liée à l’inflation, soit “beaucoup moins”

La croissance des recettes repose donc davantage sur des mécanismes automatiques que sur la production de logements.

Un retour financier retardé jusqu’à 30 ans

Autre frein majeur pour les élus :

exonération de taxe foncière pendant 2 ans pour le neuf
exonération de 15 à 30 ans pour le logement social

Un décalage qui pénalise les décisions locales : les coûts sont immédiats, les recettes différées.

Suppression de la taxe d’habitation : une incitation en moins

Depuis 2018, la réforme fiscale a réduit l’intérêt à construire.

Comme le souligne Valentin Sauques expert en finances locales à l’Institut Paris Région (IPR) : “il y a une moindre incitation à la construction de logements sociaux d'un point de vue fiscal, car les occupants du parc social étaient assujettis à la taxe d'habitation”

La Cour des comptes confirme également une baisse de l’incitation des maires à construire.

Des compensations de l’État jugées déconnectées

Les mécanismes actuels restent peu efficaces.

L’étude indique notamment : "pas de lien entre l'évolution de la dotation générale de fonctionnement et l'évolution du nombre de logements"

En clair : construire ne garantit pas plus de ressources

ZAN, RE2020 : des contraintes supplémentaires pour construire

Au-delà de la fiscalité, les maires doivent désormais composer avec un cadre réglementaire de plus en plus exigeant :

Zéro Artificialisation Nette (ZAN)
- réduction drastique du foncier disponible
- complexification des opérations d’aménagement
- arbitrages politiques plus sensibles
RE2020
- hausse des coûts de construction
- exigences techniques renforcées
- impact direct sur la rentabilité des projets

Résultat : même lorsque la volonté politique existe, les projets sont plus difficiles à équilibrer.

Un effet direct sur l’activité du BTP

Pour les entreprises du bâtiment, la conséquence est immédiate :

moins de permis délivrés
moins d’opérations lancées
baisse des carnets de commandes

Le frein est désormais double : fiscal + réglementaire.

Les aides aux maires bâtisseurs, levier clé

Face à ces contraintes, l’IPR insiste sur un point essentiel :

- "la pertinence des aides aux maires bâtisseurs"

dans un contexte marqué par

- "l'ensemble des contraintes que fait peser la production de logements sur une commune, du manque de cohérence entre la fiscalité locale et les objectifs de construction"