L’immobilier de bureaux en régions confirme sa résilience en 2025

Un marché locatif « touché » mais qui reste résilient

Pour Jean-Laurent de La Prade, Directeur Général Adjoint de BNP Paribas Real Estate Advisory, en charge du Pôle Régions : « Ces constats révèlent en réalité la recomposition profonde du marché français des bureaux : malgré le recul observé, les régions dans leur ensemble ont moins diminué que l’Île-de-France sur dix ans, renforçant mécaniquement leur poids dans la demande placée nationale. Cette double lecture (repli local mais progression globale) traduit l’ancrage durable des régions comme pôle d’équilibre structurant du marché. »

Les évolutions divergent selon les segments

Les petites surfaces de moins de 1.000 m² se contractent de 15 % avec un volume total de 653.000 m², tandis que le mid-market (entre 1.000 et 5.000 m²) démontre une légère baisse de 3% par rapport à 2024 et atteint 408.900 m². Au-delà de 5.000 m², le marché progresse légèrement (+1 %) totalisant 218.300 m², porté par des mouvements significatifs dans la tech, l’industrie ou encore le secteur public/parapublic, confirmant leur rôle moteur dans les transactions les plus importantes.

Les performances varient sensiblement selon les territoires

Malgré une baisse de 21% par rapport à 2024, Lyon conserve sa position de premier marché régional, avec 186.000 m² placés, devant Aix-Marseille (168.000 m², soit +20 %) qui dépasse pour la première fois Lille en troisième position avec 162.000 m² placés, soit +9 %. Toulouse et Bordeaux suivent, avec respectivement 127.000 m² (-1 %) et 122.000 m² (+5 %).

Ce classement illustre la solidité de plusieurs métropoles structurantes, tandis que certaines villes de taille intermédiaire, plus sensibles aux aléas conjoncturels, enregistrent un reflux plus marqué.

En termes d’offre globale, celle-ci s’élève à 3,4 millions de m². Les utilisateurs ont majoritairement privilégié le seconde main, qui représente 74 % des volumes placés en 2025, en hausse de 16 % par rapport à 2024, tandis que le neuf enregistre un léger rebond de 3 %.

Pour Jean-Laurent de La Prade : « En revanche, une baisse des chantiers en cours (24 %) annonce clairement la pénurie de demain. Cette tendance est la conséquence directe de la chute spectaculaire des VEFA vendues en blanc. Dans ce contexte, la rénovation des surfaces libérées apparaît plus que jamais comme un levier stratégique pour les bailleurs : elle permet non seulement de répondre à une demande en quête de qualité, mais aussi d’offrir une alternative crédible aux locaux neufs dans un environnement où ceux-ci deviendront de plus en plus rares. »

Le segment des comptes propres et clés en main locatif progresse pour sa part de 9 %, une évolution portée par plusieurs grandes opérations engagées en 2025 dont le BEFA signé avec EDF à Marseille pour 30.700 m². Il représente le deal régional le plus important de l’année, illustrant la manière dont les grands utilisateurs se tournent vers des projets sur mesure lorsque l’offre disponible ne répond plus aux standards attendus.

Les valeurs locatives offrent un signal encourageant dans un marché encore sous tension. Les loyers prime dans le neuf se maintiennent à des niveaux stables, voire en progression dans la majorité des grandes métropoles régionales, à l’exception de Grenoble.

Pour Jean-Laurent de La Prade : « Les écarts significatifs qui subsistent entre les loyers neufs en régions et ceux pratiqués en Île-de-France renforcent par ailleurs l’attractivité des marchés régionaux, qui conservent un positionnement compétitif tout en offrant une véritable marge de progression à moyen terme. »

Un marché de l’investissement en léger repli mais plus sélectif

Avec un total de 7,1 milliards d’euros engagés en 2025, le volume d’investissement global en région enregistre une légère baisse : - 6% (par rapport à 2024) et représente 40 % du volume investi au niveau national. La classe d’actif la plus dynamique est celle de la logistique (35 %) suivie des bureaux (21%), de l’hôtellerie (19 %) et des commerces (16 %).

Pour Jean-Laurent de La Prade : « Les performances 2025 révèlent des moteurs sectoriels très différenciés : l’hôtellerie a largement porté Aix-Marseille et Nantes, l’activité a été déterminante dans l’excellente progression de Bordeaux, tandis que la logistique a permis à Montpellier de terminer l'année en hausse. Quant au bureau, il a soutenu les dynamiques d’Aix-Marseille, Toulouse et Bordeaux, confirmant son rôle structurant dans plusieurs métropoles régionales. »

Lyon reste le premier marché régional avec 825 M€ investis. Aix-Marseille suit avec 454 M€ (+35 %), devant Toulouse qui atteint 269 millions d’euros (+43 %). Lille se positionne désormais au quatrième rang avec 258 M€, enregistrant un recul de 22 %. Bordeaux progresse significativement à 215 M€ (+75 %), talonné par Nantes avec 212 M€ (+57 %). Enfin, Montpellier clôture le classement avec 109 M€ (+8 %).

Sur le segment de l’immobilier de bureaux, 1,5 milliards d’euros ont été investi, soit un léger repli de 6 % par rapport à 2024.

La surprise c’est Aix-Marseille qui prend la tête du classement avec 317 M€, devant Lyon qui recule à 227 M€ (- 46 %). Toulouse affiche une progression notable avec 140 M€ (+ 70 %), tandis que Nantes (122 M€, + 10 %) et Nice/Sophia (113 M€, +35 %) progressent également.

Lille enregistre un reflux marqué (99 M€, - 50 %) mais reste un marché structurant. Rennes se stabilise à 89 M€ (- 10 %), alors que Bordeaux signe la hausse la plus spectaculaire après une année 2024 quasi blanche (86 M€, + 89 %).

Avec 62 M€, Montpellier est en baisse de - 25 %, et Biarritz entre ponctuellement dans le classement avec 13 M€.

La typologie des acquéreurs évolue nettement en 2025 sur le marché régional des bureaux.

Les foncières renforcent leur présence et représentent désormais 34 % des volumes investis, profitant d’un environnement plus favorable aux stratégies patrimoniales et de redéveloppement.

À l’inverse, les SCPI, historiquement dominantes, poursuivent leur repli et ne représentent plus que 27 % des volumes engagés. Ce recul s’explique notamment par la diversification croissante de leurs stratégies, avec un intérêt marqué pour les marchés européens offrant une fiscalité plus attractive.

Les investisseurs privés (11 %) restent actifs mais très sélectifs, tandis que les SIIC poursuivent une tendance haussière depuis 2024.

Concernant les profils de risque, les opérations Core restent largement majoritaires, devant le Core+. On observe par ailleurs la quasi-disparition de la tranche spéculative à partir de 2023, en lien avec la chute des ventes de VEFA en blanc. À l’image de l’Ile-de-France, le segment value-add progresse nettement ; en revanche, contrairement à l’Ile-de-France, le marché de la reconversion demeure encore marginal, malgré la volonté réelle des promoteurs de le développer.

Les taux de rendement prime se resserrent autour de 6 % dans l’ensemble des grandes métropoles régionales, témoignant d’un alignement progressif des niveaux de rendement. On observe parallèlement une légère décompression, de 5 à 20 points de base selon les villes, prolongeant l’ajustement engagé ces derniers trimestres.

Pour Jean-Laurent de La Prade : « De manière générale, les taux de rendement régionaux se situent désormais entre ceux du Croissant Ouest et de La Défense, confirmant la position intermédiaire mais attractive des marchés régionaux dans la hiérarchie nationale. »

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