Les taux de crédit immobilier repartent légèrement à la hausse en ce début d’année

Malgré un budget français 2026 toujours en attente et un contexte politique incertain, les banques misent sur le crédit immobilier pour conquérir de nouveaux clients et ont annoncé des objectifs de production ambitieux. Pour les ménages bien préparés, c’est le moment de construire un dossier solide et d’optimiser son financement.

Selon les données de Pretto, les taux moyens constatés en janvier s’établissent comme suit :

• 3,20% sur 15 ans
• 3,31% sur 20 ans
• 3,40% sur 25 ans

OAT et environnement économique

Le taux de l’OAT 10 ans s’établit actuellement à 3,60%, en légère hausse. Ses fluctuations traduisent notamment l’incertitude politique persistante, avec un budget non voté et un régime sous le coup de la loi spéciale. Cette instabilité entretient un certain flou sur les marchés financiers, générant prudence et manque de visibilité pour les investisseurs, sans toutefois provoquer de flambée.

Les banques, conscientes de ce contexte, ne répercutent cependant pas automatiquement ces variations dans leurs grilles. Elles conservent ainsi une latitude pour adapter leurs taux selon leur stratégie commerciale et les profils recherchés, via l’attribution de décotes. Cette flexibilité contribue à maintenir la concurrence sur le crédit immobilier et offre aux emprunteurs une meilleure visibilité pour préparer leur projet d’achat.

Un marché du crédit porté par les primo-accédants

Fin 2025, le marché du crédit immobilier confirme une tendance forte : les primo-accédants en sont redevenus le principal moteur.

Selon le HCSF, 47 à 48% des crédits immobiliers accordés au dernier trimestre 2025 l’ont été à des primo-accédants, contre 30 à 32% au début de la décennie - un niveau historiquement élevé.

Une dynamique également observée chez Pretto, où 60% des projets accompagnés en 2025 ont concerné l’achat d’une résidence principale par des ménages jusque-là locataires (contre 54% en 2024). Un signal clair du retour progressif des primo-accédants sur le marché, malgré un contexte économique encore incertain.

Cette évolution s’explique par la stabilisation des taux, le redémarrage de la production de crédit et la volonté des banques d’orienter une partie de leur marge de flexibilité vers l’accession à la propriété. Les dispositifs publics (PTZ élargi, exonération partielle des droits de mutation) soutiennent également la capacité d’emprunt de ces profils.

Pour Pierre Chapon, CEO et cofondateur de Pretto, cabinet de courtage à Paris et à Nantes : « Le marché est clairement redevenu favorable aux primo-accédants. Les banques les ciblent en priorité, mais dans un cadre toujours exigeant. La clé reste la qualité du projet et la structuration du financement. »

Dans un marché plus lisible mais toujours sélectif, l’accompagnement et l’optimisation du financement restent déterminants, en particulier pour les primo-accédants, souvent moins familiers des critères décisionnels des banques.

Ce qui change au 1er janvier 2026

Plusieurs évolutions réglementaires et économiques entrent en vigueur au 1er janvier 2026 et peuvent avoir un impact direct ou indirect sur les projets immobiliers des ménages.

Revalorisation du SMIC

Comme chaque année, le SMIC est revalorisé afin de préserver le pouvoir d’achat des salariés concernés.

Au 1er janvier 2026, il augmente de 1,18%, pour atteindre :

• 12,02 € brut de l’heure (contre 11,88 €),
• 1.823,03 € brut par mois pour un temps plein (soit +21,23 €),
• 1.443,11 € net mensuel.

Évolution du calcul du DPE

Le coefficient de conversion de l’électricité dans le diagnostic de performance énergétique (DPE) est abaissé de 2,3 à 1,9, afin de l’aligner sur la valeur européenne. Cette évolution corrige une pénalisation historique des logements chauffés à l’électricité et peut améliorer le classement énergétique de certains biens.

Les DPE réalisés à partir du 1er janvier 2026 intégreront automatiquement ce nouveau mode de calcul. Les diagnostics existants restent valables 10 ans, mais pourront être mis à jour gratuitement si le classement s’améliore.

Revalorisation des plafonds de frais d’agence à la location

Les plafonds des honoraires facturés aux locataires (visite, constitution du dossier, rédaction du bail, état des lieux) sont revalorisés pour la première fois depuis 2014. Cette revalorisation, indexée sur l’IRL, entraîne une hausse de 0,87% à compter du 1er janvier 2026, uniquement pour les baux signés à partir de cette date.

Déclaration des dons obligatoirement en ligne

À partir du 1er janvier 2026, la déclaration des dons entre particuliers (sommes d’argent, biens, valeurs mobilières) devra obligatoirement être effectuée en ligne sur le site impots.gouv.fr, y compris pour les dons réalisés avant 2026. La déclaration papier ne sera maintenue que dans certains cas particuliers.

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