Les centres de données, nouveau dada de l'immobilier pour pallier la crise

Une première vague de construction de data centers a eu lieu pour le stockage de données en ligne (cloud), mais avec l'essor de l'intelligence artificielle (IA) les besoins devraient bondir d'au moins 160% d'ici 2030, selon la banque américaine Goldman Sachs.

Traditionnellement ce sont plutôt les entreprises du secteur numérique qui construisent les centres de données, nécessaires pour entraîner et faire fonctionner les modèles d'IA.

Mais depuis la crise sanitaire et l'augmentation des besoins, "des acteurs immobiliers arrivent, principalement des promoteurs d'actifs industriels ou logistiques", explique à l'AFP Séraphin Bravard, directeur Data Center du conseiller en immobilier CBRE. Et ils sont de plus en plus nombreux à s'y intéresser.

Car il y a des points communs entre entrepôts ou usines et data center : il faut acheter un terrain qui soit connecté à des axes de communication physiques et numériques, négocier un permis de construire avec la mairie et, le plus important, sécuriser un approvisionnement électrique.

"C'est un montage complexe qu'on est capable de gérer", assure Alain Taravella, président du promoteur français Altarea.

Les centres de données sont "un marché immense sur lequel on veut prendre une position importante", affirmait en février le dirigeant à l'AFP.

Altarea a signé un partenariat avec Vantage, société américaine d'infrastructures numériques, pour "développer un campus de data centers" proche de Bordeaux pour lequel un contrat de raccordement électrique de 400 mégawatts a été signé.

La technologie plus rapide que la construction

"Les acteurs immobiliers s'y intéressent à la recherche de relais de croissance" dans un marché plombé par une vacance élevée des immeubles de bureaux et des taux d'intérêt qui ont augmenté depuis 2022, souligne Nicolas Boffi, directeur du salon immobilier international Mipim.

Lors du Mipim de 2025, "les data centers étaient l'éléphant dans la pièce. Tout le monde voulait en apprendre plus, mais il n'y avait aucune conférence dédiée", a-t-il déclaré en ouverture du tout premier sommet des data centers, lancé mardi au Mipim à Cannes, qui a fait salle comble.

"Mais en même temps les data centers posent plein de questions très techniques" relève Nicolas Boffi, qui a voulu que les enjeux d'obsolescence, d'intégration urbaine, d'utilisation du foncier ou encore d'impacts environnementaux fassent partie des discussions.

"Les technologies d'intelligence artificielle évoluent à un rythme à couper le souffle et les data centers peuvent devenir obsolètes bien plus vite que d'autres actifs" immobiliers, a mis en garde Christian Goldsmith, spécialiste des centres de données pour le groupe néerlandais d'ingénierie et de conseil Arcadis.

"Les data centers livrés actuellement ont été lancés il y a quelques années, avec des cahiers des charges adaptés au cloud et non à l'IA", abonde Séraphin Bravard. Ce n'est qu'"à partir de 2028 qu'on devrait voir des projets IA livrés".

Un autre risque est lié à la course à l'intelligence artificielle que se livrent les géants du numérique. "On ne sait pas si toutes les sociétés qui existent actuellement vont perdurer", relève-t-on chez Icade, filiale immobilier de la Caisse des dépôts.

La société a décidé de développer des data centers uniquement pour le cloud et non pour l'IA. "On veut des actifs les plus résilients possibles", défend Icade.

Quant à l'impact environnemental, il s'annonce forcément mauvais. L'Agence de l'environnement (Ademe) estime que la consommation électrique des centres de données en France risque d'être multipliée par 3,7 entre 2024 et 2035 avec l'adoption de l'IA. S'ajoutent des besoins croissants en eau pour refroidir les serveurs.

En Irlande, les centres de données consomment un cinquième de l'électricité du pays, si bien que Dublin a décidé de rendre plus stricte l'attribution des autorisations d'implantation.

La métropole d'Aix-Marseille s'est dotée d'un document d'orientations stratégiques territoriales pour trouver un équilibre dans l'accueil de nouveaux centres de données.

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