Le marché immobilier ancien montre des signes de reprise en 2025 après deux années de crise

"Le combo gagnant de 2025, c'est la maîtrise des prix et des taux d'intérêt", se réjouit Charles Marinakis, président du réseau d'agences immobilières Century 21 France. Il souligne que l’année figure parmi les cinq meilleures des 20 dernières en nombre de transactions.

Avec 951.000 ventes estimées sur l’année écoulée, l’activité progresse de 12,5% par rapport à 2024, retrouvant un niveau comparable à celui observé en 2017.

Concernant les prix, la hausse reste mesurée. Elle est "sans excès" et "correspond au niveau de l'inflation", observe Loïc Cantin, président de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim).

En Ile-de-France, les prix des logements anciens ont augmenté de 0,7% en 2025. Les appartements affichent une hausse de 1,2%, tandis que les maisons enregistrent un recul de 0,4%.

Dans les autres régions, la progression est légèrement plus soutenue, avec une augmentation de 1,2% sur l’année. Les appartements y ont grimpé de 1,7% et les maisons de 1,0%.

Au total, en 2025, les prix ont augmenté de 1,5% pour les appartements et de 0,8% pour les maisons.

"Pour la première fois depuis trois années, l'activité s'inscrit dans une stabilisation qui milite en faveur d'une reprise prudente", a commenté Elodie Frémont, présidente de la commission statistiques immobilières des notaires du Grand Paris. Elle nuance toutefois cette amélioration, estimant que cette "reprise est légère" et rappelant que le volume des ventes demeure "historiquement bas" en Ile-de-France.

Après l’euphorie qui avait suivi la période post-Covid, la forte remontée des taux d’intérêt en 2022 avait brutalement freiné les projets d’acquisition de nombreux ménages, provoquant un net ralentissement du marché immobilier, tant dans le neuf que dans l’ancien.

La stabilisation des taux immobiliers à un niveau légèrement supérieur à 3%, conjuguée à la baisse des prix en 2023 et 2024, explique en grande partie l’amélioration des ventes de logements anciens en 2025.

Acheter reste difficile pour les ménages modestes

Malgré cette embellie, certaines difficultés persistent. Charles Marinakis rappelle que la flambée des prix observée après le Covid n’a pas totalement été effacée et que les taux d’intérêt restent plus élevés qu’avant la guerre en Ukraine. "Les Français ont retrouvé une partie du pouvoir d'achat immobilier mais pas la totalité", a-t-il souligné.

Dans ce contexte, l’accession à la propriété, notamment pour un premier achat, demeure complexe. Elle suppose souvent le recours à "des dons ou des prêts familiaux", a constaté Elodie Frémont.

Les Notaires du Grand Paris ont d’ailleurs publié des données consacrées à "l'accessibilité au logement". Ils indiquent que la mensualité d’un prêt sur 20 ans a augmenté entre 2022 et 2026 de 9,6% pour un appartement de 65 m³ et de 8,7% pour un maison de 100 m³ en Ile-de-France.

Ils précisent également que les transactions réalisées à un prix inférieur à 4.000 euros par m³ représentaient plus de 80% des ventes franciliennes jusqu’au début des années 2000, contre seulement 30% depuis 2006. À l’inverse, les ventes supérieures à 6.000 euros par m³, autrefois marginales, constituent la moitié des transactions depuis 2005. Une évolution qui contribue à éloigner les ménages modestes de l’accession à la propriété.

La crise actuelle "affecte surtout les ménages aux ressources modestes", a confirmé Loïc Cantin. "Ne peuvent prétendre à accéder à la propriété que les secundo-accédants (qui achètent leur deuxième logement, NDLR) ou les ménages avec plus de 50.000 euros de ressources", a-t-il précisé.

Pour 2026, les professionnels anticipent une relative stabilité, avec un volume de transactions autour de 950.000 ventes et des prix orientés légèrement à la hausse.

Toutefois, le coût du crédit pourrait freiner cette dynamique. L’Observatoire Crédit Logement/CSA a averti en janvier que les taux des crédits immobiliers devraient progresser en 2026 et en 2027, pour se rapprocher des 4%.

Enfin, s’agissant du "statut du bailleur privé" ou "dispositif Jeanbrun" destiné à encourager l’investissement locatif, Charles Marinakis estime qu’il devra être renforcé pour produire un effet significatif sur le marché de l’immobilier ancien.

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