Le "coworking" n'est pas une bulle selon le pionnier du secteur

"Aujourd'hui, c'est à la mode. A l'avenir, ça va devenir un vaste secteur", assure Mark Dixon, PDG et fondateur d'IWG, ex-Regus, l'un des premiers groupes à avoir développé des bureaux partagés dans les années 1990.

Depuis, et particulièrement depuis le début des années 2010, le coworking est devenu l'une des grandes tendances de l'immobilier de bureaux, dont l'exemple le plus emblématique est l'essor de l'ancienne start-up américaine WeWork.

Ce secteur faisait l'objet de multiples présentations au Marché international des professionnels de l'immobilier (Mipim) à Cannes, rendez-vous mondial du secteur, en marge duquel s'exprimait M. Dixon.

Initialement destiné aux indépendants, le marché s'étend maintenant aux grandes entreprises, même s'il ne constitue toujours qu'une petite partie de l'immobilier de bureaux.

De grands groupes immobiliers y investissent, avec par exemple en France le rachat récent du groupe Morning Coworking par le promoteur Nexity, tandis que des start-up cherchent à s'imposer.

"Certains vont connaître du succès, c'est certain, mais il y en aura très peu: on va finir par voir une consolidation", prévient M. Dixon, dont le groupe exploite notamment la marque Spaces.

"Mais ce n'est pas le coworking qui a un problème, c'est l'accélération de la concurrence dans un secteur en croissance", poursuit-il.

Pourtant, depuis l'an dernier, plusieurs événements montrent que les investisseurs ne sont pas prêts à tout pour entrer dans ce secteur.

WeWork, qui n'est pas rentable malgré plus d'un milliard de dollars de revenus, comptait lever 20 milliards auprès du géant japonais Softbank. En janvier, le chiffre était tombé à dix fois moins.

Quant à IWG, il a été approché à de multiples reprises l'an dernier par des acquéreurs potentiels, mais ils ont été systématiquement échaudés par les discussions, provoquant autant de zigzags du titre en Bourse.

Vente des murs

Sont-ce les prémices de l'explosion d'une bulle? "Non", répond M. Dixon.

"Ce n'est pas que nous voulions nous vendre, ce dont des gens qui voulaient nous acheter et comme nous sommes cotés, nous sommes obligés de discuter", minimise-t-il, jugeant au contraire que c'est parce qu'il était sous-évalué que son groupe a attiré du monde.

Quant à la déception pour WeWork, "je ne connais pas les gens qui ont travaillé dessus", élude-t-il, avançant que c'est le climat général des investissements qui était moins favorable dans le sillage de la chute des marchés de la fin 2018.

Tout en saluant le fait que WeWork a fait connaître le concept des bureaux partagés et jugeant que son concurrent "sait ce qu'il fait", M. Dixon ne manque toutefois pas de souligner que son propre groupe est, lui, rentable depuis des années et dégage près du triple du chiffre d'affaires.

Par contraste avec un secteur qui tend à se concentrer sur les grandes villes, IWG, qui exploite 35.000 bâtiments dans plus de 120 pays, compte mailler l'ensemble du territoire de pays comme la France, ce qu'il fait déjà aux Etats-Unis.

Pour l'heure, dans l'Hexagone, les expériences d'autres acteurs n'ont guère été fructueuses hors des métropoles elles-mêmes: avant Morning Coworking, Nexity a développé vainement une offre - Blue Office - en lointaine banlieue.

"Il faut construire le réseau et, au fur et à mesure, les gens commencent à venir", juge M. Dixon. "Ce n'est pas un secteur pour des promoteurs qui n'ont que cinq immeubles".

Il exclut que le coworking soit une niche urbaine par essence et dit croire à un changement en profondeur de l'immobilier de bureaux alors que son groupe prévoit à terme plus de 1.600 sites en France, y compris dans des villes de 3.000 habitants.

Reste la question du financement alors que le développement du groupe est coûteux et a contribué à plomber ses comptes l'an dernier.

Sans confirmer des rumeurs selon lesquelles IWG vendrait les murs de ses immeubles via une structure dédiée pour se concentrer sur leur exploitation, M. Dixon admet que ce modèle est pour lui l'avenir du secteur.

Au sein des immeubles du groupe, "plus d'un tiers (appartient) aujourd'hui à des partenaires", conclut-il. "D'ici cinq ans, la proportion va s'inverser: seuls 20% seront dans notre bilan".