La réforme des copropriétés validée sans sa mesure centrale de l'obligation de plan de travaux

"C'est une surprise de dernière minute, au regard de la dernière mouture qui avait été transmise au Conseil d'Etat", a reconnu auprès de l'AFP Jean-Marc Torrollion, président de la Fnaim, l'une des principales organisations de professionnels de l'immobilier.

Le gouvernement a annoncé mercredi une réforme du droit des copropriétés, sans précédent depuis 50 ans, après des mois de négociations avec les acteurs du secteur comme la Fnaim.

L'une des mesures les plus saillantes devait être l'obligation pour les copropriétés de mettre en oeuvre un plan de travaux: cette disposition avait été relayée par plusieurs organisations du secteur et elle figurait dans le projet d'ordonnance auquel l'AFP avait eu accès.

Mais la version finale de l'ordonnance, publiée jeudi au Journal officiel, n'en fait plus mention.

"C'est affligeant: la mesure phare de cette ordonnance n'y figure pas alors qu'elle avait été approuvée à l'unanimité par l'ensemble des acteurs de la profession et des associations de consommateurs", s'est lamenté M. Torrollion.

Selon le président de la Fnaim, Matignon lui aurait fait état d'un "problème de constitutionnalité de cette disposition".

Interrogé par l'AFP, le ministère de la Cohésion des Territoires, dont dépend la réforme aux côtés de celui de la Justice, n'a pas donné d'explication dans l'immédiat.

Dans le détail, la mesure aurait imposé aux copropriétaires d'établir un plan de travaux sur dix ans, à partir du moment où l'immeuble concerné a plus de quinze ans d'existence.

Elle imposait à la copropriété de mettre chaque année une enveloppe spéciale pour ces travaux, d'un montant minimum de 2,5% de l'ensemble du budget prévisionnel du plan.

La mesure comportait un fort aspect coercitif, puisque les autorités auraient été en mesure d'imposer leur propre plan à une copropriété si celle-ci n'avait pas rempli ses obligations ou présenté un projet jugé.

Les principaux points de la réforme des copropriétés

Délégation de compétences

La réforme renforce le pouvoir du conseil syndical, sorte de comité de direction de la copropriété: s'il compte plus de trois personnes, l'ensemble des copropriétaires pourront lui déléguer leur pouvoir de décision sans avoir à tous voter sur certains sujets.

Le champ de la mesure est toutefois limité: elle ne concernera pas le budget de la copropriété et l'approbation de ses comptes. La délégation sera aussi limitée à deux ans, même si elle est renouvelable.

Surtout, elle laisse une grande latitude aux copropriétaires quant au pouvoir qu'ils comptent laisser à leur conseil syndical, alors qu'avait été évoquée l'idée de carrément le transformer en sorte de "conseil d'administration" surpuissant.

"Cette orientation aurait présenté pour les ménages les plus modestes un fort risque d'éviction des copropriétés", s'est félicitée dans un communiqué l'organisation Procivis, liée au monde HLM et spécialisée dans l'aide à l'accession à la propriété.

Des règles spéciales pour les petites copropriétés

Les copropriétés de cinq logements ou moins suivront des règles plus simples, ainsi que celles dont le budget annuel est de moins de 15.000 euros.

Les décisions pourront y être prises sans assemblée générale, à partir du moment où un accord unanime des copropriétaires aura été recueilli par écrit.

Elles sont aussi dispensées de se doter d'un conseil syndical et obéiront à des règles moins strictes pour établir leurs comptes.

Des règles revues avec les syndics

L'ordonnance précise plusieurs points sur les relations entre les propriétaires et leur syndic, l'organisme le plus souvent commercial qui administre la copropriété.

Elle confirme l'obligation, mise en place voici quelques années, de mettre en concurrence plusieurs syndics chaque fois qu'expire le contrat en cours, celui-ci ne pouvant courir sur plus de trois ans.

Autre contrainte entérinée pour les syndics: leurs contrats doivent suivre un modèle préexistant, afin de favoriser la comparaison entre les offres. L'ordonnance fixe des amendes en cas de manquement à cette règle: 3.000 euros pour un professionnel indépendant, 15.000 pour une entreprise.

En revanche, l'exécutif accède à une revendication du secteur: pouvoir proposer d'autres prestations hors de ce contrat de base, une mesure qui inquiète certains représentants de copropriétaires.

Cela "entraînera que les syndics, surtout les plus voyous, réduisent à la plus simple expression le contrat de base, pour ajouter des services supplémentaires qui normalement auraient dû entrer dans la gestion courante", jugeait cet été la petite Association des responsables de copropriétés (Arc).

Des AG à la demande

L'ordonnance permet à chaque copropriétaire de solliciter, à ses frais, une assemblée générale extraordinaire pour régler des sujets qui le concernent particulièrement mais nécessitent un vote de toute la copropriété.

Elle réduit aussi la capacité de l'ensemble des copropriétaires de s'opposer à des installations destinés à faciliter l'accès d'un habitant handicapé, si ces travaux sont à ses frais.