La pause se confirme pour le marché de l'immobilier

Basé sur les promesses de vente signées entre le 1er et le 30 octobre 2017 qui se transformeront en actes authentiques dans les 3 prochains mois, ce baromètre est un indicateur avancé de l'évolution des prix de l'immobilier.

Points clés

• En Ile-de-France, convaincus que les taux d'intérêt resteront durablement bas, les acheteurs prennent leur temps et ne se précipitent plus.
• Les incertitudes pesant sur la fiscalité immobilière, l'encadrement des loyers, les incitations (Pinel, Prêt à taux zéro,…) encouragent les acheteurs à patienter et reporter leurs achats.
• La pause de la demande oriente légèrement les prix à la baisse en région parisienne : -0,1% à Paris, -0,3% en Petite Couronne, -0,1% en Grande Couronne.
• Les prix des grandes villes de province restent plutôt orientés à la hausse à l'exception de Marseille, Strasbourg et Lille.
• MeilleursAgents.com analyse deux situations particulières :
  • Bordeaux dont les prix se sont envolés de près de 17% en 12 mois.
  • L'encadrement des loyers à Paris après l'annulation du dispositif à Lille alors que 30% des annonces dépassent les prix autorisés dans la capitale.

L'analyse de Sébastien de Lafond

Le mois d'octobre a confirmé la tendance de la rentrée. Les acheteurs ont décidé de prendre leur temps. Convaincus, à juste titre, que les taux d'intérêt resteront bas, les ménages à la recherche d'un logement préfèrent attendre que se précipiter. Les investisseurs marquent aussi une pause mais pour d'autres raisons. Les incertitudes pesant sur l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), l'encadrement des loyers à Paris et Lille (cf. ci-dessous) et les dispositifs d'incitations fiscaux les encouragent à reporter leurs achats voire à s'intéresser à d'autres classes d'actifs. La dynamique des prix s'en ressent.

A Paris, les prix moyens ont baissé de -0,1% en octobre (-0,2% sur les petites surfaces – studio et deux pièces) alors que les appartements de trois pièces et plus restaient stables.

Cette même tendance s'observe partout en Ile-de-France :

• En Petite Couronne, -0,3% en moyenne : -0,3% dans les Hauts-de-Seine et en Seine-Saint-Denis et -0,1% dans le Val-de-Marne.
• En Grande Couronne -0,1% en moyenne : -0,1% dans les Yvelines, en Essonne et -0,3% dans le Val d'Oise. Seule la Seine-et-Marne voit ses prix inchangés en octobre.

En province, la dynamique des prix reste majoritairement haussière. Toulouse +0,2%, Montpellier +0,4%, Nantes +0,6%, Lyon +0,7%, Nice +0,9% et Bordeaux +1,4%.

Seules Lille (-0,2%), Strasbourg (-0,5%) et Marseille (-0,8%) voient leurs prix baisser. Il est vrai qu'à la différence de Paris, un ménage au revenu moyen bénéficie encore en province d'un bon pouvoir d'achat immobilier.

Bordeaux, ville de tous les excès ?

La hausse des prix à Bordeaux atteint 16,9% en un an. Le prix moyen du m2 dans l'ancien est de 3 600€ et peut atteindre 5 400€. Cette inflation galopante est indiscutablement due à des investisseurs très actifs qui, à eux seuls, génèrent 35% des nouvelles acquisitions. Contrairement à certains fantasmes de plus en plus répandus et souvent amplifiés, ces investisseurs ne sont que très minoritairement des parisiens attirés par de bonnes affaires bordelaises. La réalité est plus simple : la ville et sa région sont attractives depuis de nombreuses années. Par ailleurs, l'ouverture de la Ligne à Grande Vitesse (LGV) qui place désormais Bordeaux à 2 heures de la capitale vient encore renforcer cette attractivité mais seulement à la marge.

Cette situation commence à poser des problèmes d'accès au logement à cause de prix d'achat ou de location trop souvent décorrélés du pouvoir d'achat réel des ménages. En effet, à ces prix, avec les salaires locaux, un ménage moyen de 2,5 personnes peut à peine s'offrir 37 m² contre 51 m² à Toulouse. La hausse des prix de Bordeaux va graduellement s'étendre à l'ensemble de la communauté urbaine et pourrait réduire progressivement l'attractivité de la région.

En effet, l'accessibilité au logement peut être un facteur limitant au développement économique de la région. L'équation n'est pas simple à résoudre entre attractivité, accès au logement et accès à l'emploi.

La communauté urbaine de Bordeaux doit trouver une solution pour maintenir l'attractivité de cette région afin de soutenir sa dynamique économique, maintenir ses emplois et en créer de nouveaux.

Le travail réalisé sur les infrastructures bordelaises doit se poursuivre et s'étendre aux communes limitrophes et à l'ensemble de la région. C'est ainsi que le marché immobilier conservera son attrait tant pour les ménages que pour les investisseurs locaux.

Encadrement des loyers : il est temps de mesurer réellement l'efficacité

Le Tribunal Administratif a annulé, le 17 octobre dernier, les mesures d'encadrement des loyers mises en place à Lille depuis février 2017. Si certains appellent de leurs voeux l'annulation du même dispositif à Paris, nous pensons que le Gouvernement fera appel de la décision lilloise et maintiendra l'encadrement à Paris.

Ces péripéties administratives devraient être l'occasion de mesurer enfin et de façon objective l'efficacité réelle du dispositif sur les prix des loyers. Nous avions critiqué en son temps la méthode utilisée à Paris et un découpage administratif totalement déconnecté de la réalité de terrain. Le déploiement à Lille avait pris en compte cette critique et s'était appuyé sur un découpage plus fin et surtout plus proche des usages réels.

A Paris, la situation est moins nette. Après 2 ans d'encadrement des loyers, nous constatons encore aujourd'hui que près d'un tiers des nouvelles annonces de biens à louer affichent toujours des prix supérieurs à ceux autorisés. A l'évidence, 30% des appartements parisiens ne peuvent pas tous présenter des caractéristiques exceptionnelles pour justifier ces écarts. L'encadrement n'est donc pas totalement respecté dans la capitale et rien ne permet aujourd'hui de mesurer son efficacité et son impact sur les loyers.

Nous appelons donc de nos voeux la mise en place d'un observatoire indépendant qui pourrait, grâce à des méthodes scientifiques et transparentes, mesurer objectivement l'impact d'une telle politique publique et servir d'outil de pilotage afin d'assurer que les objectifs initiaux sont bien atteints.