La loi crée l’EPIFE, une foncière publique opérationnelle en 2027 pour gérer le patrimoine immobilier de l'État

La gestion des quelque 97 millions de mètres carrés occupés ou détenus par l’État doit progressivement changer de modèle. La loi n° 2026-795 du 18 août 2026 crée l’établissement public immobilier et foncier de l’État (EPIFE), une foncière publique chargée d’exercer plus directement la fonction de propriétaire.

Le nouvel établissement prendra la forme d’un établissement public national à caractère industriel et commercial. Il sera issu de la transformation de la société anonyme Agence de gestion de l’immobilier de l’État (AGILE), au plus tard le 1er janvier 2027.

Une foncière chargée de gérer et de rénover les bâtiments publics

L’EPIFE aura pour mission de gérer, entretenir, exploiter et rénover les immeubles dont il deviendra propriétaire. Il devra optimiser leur utilisation et contribuer aux objectifs de l’État en matière de transition écologique et énergétique.

Ses compétences couvriront un large éventail d’opérations immobilières :

• la maintenance et la rénovation des bâtiments ;
• les travaux d’aménagement, de construction et de restructuration ;
• la réhabilitation ou la démolition de biens immobiliers ;
• l’acquisition de biens et de droits immobiliers ;
• la réalisation d’études, de prestations de conseil et de services ;
• la mise à jour des données relatives à l’état et à l’usage du patrimoine.

Les bâtiments pourront être mis à la disposition des services de l’État, des collectivités territoriales, des établissements publics ou d’autres organismes publics ou privés. Ces occupations prendront la forme de baux ou d’autorisations d’occupation du domaine public, dans des conditions qui devront préserver la continuité du service public.

Des transferts de propriété organisés progressivement par décret

La loi n’organise pas le transfert immédiat de l’ensemble du patrimoine immobilier de l’État. Les immeubles relevant du domaine public ou privé de l’État et de ses établissements publics pourront être transférés gratuitement à l’EPIFE.

Pour les biens appartenant à l’État, un décret devra établir la liste des immeubles concernés et fixer la date de leur transfert. Les opérations portant sur les biens d’un établissement public devront être approuvées par son conseil d’administration et faire l’objet d’un acte notarié.

Chaque transfert devra être précédé des études, analyses et diagnostics nécessaires pour connaître les caractéristiques et l’état du bien. Ce préalable doit permettre à la foncière d’établir ses besoins de maintenance et de programmer les investissements correspondants.

Les administrations deviendront locataires des bâtiments transférés

Les ministères, opérateurs et autres administrations continueront d’occuper les bâtiments nécessaires à leurs missions, mais seront progressivement déchargés de leur gestion patrimoniale. Ils conserveront la responsabilité de définir leurs besoins en surfaces, en équipements et en conditions d’accueil du public.

Selon le ministère de l’Action et des Comptes publics, les administrations verseront des loyers à l’EPIFE. Ceux-ci devraient être calibrés en tenant compte des valeurs du marché immobilier. Les modalités précises de calcul et d’évolution de ces loyers devront toutefois être définies dans les contrats conclus avec les occupants.

La Direction immobilière de l’État continuera de définir la politique immobilière interministérielle. Elle assurera également la tutelle de l’établissement, placé sous l’autorité du ministre chargé des domaines.

Davantage de programmation pour la rénovation énergétique

L’EPIFE contribuera à la préparation et à la mise en œuvre d’un document de stratégie immobilière de l’État. Celui-ci définira les orientations pluriannuelles en matière de gestion, de rationalisation, de valorisation et de transition écologique du patrimoine.

Un contrat d’objectifs et de performance de cinq ans traduira cette stratégie. La loi prévoit notamment des objectifs relatifs à la neutralité carbone et à l’accessibilité des bâtiments aux personnes handicapées, accompagnés d’indicateurs de suivi.

La foncière pourra recourir à plusieurs montages pour réaliser ses opérations, dont les marchés globaux de performance, les marchés de partenariat et les contrats de performance énergétique à paiement différé. Elle pourra également souscrire des emprunts et des crédits-baux immobiliers.

Pour les entreprises du bâtiment, les bureaux d’études, les maîtres d’œuvre et les exploitants-mainteneurs, la création de l’EPIFE pourrait ainsi conduire à une programmation plus centralisée et plus stable des travaux. Le calendrier et le volume effectif des marchés dépendront toutefois du rythme des transferts immobiliers et des moyens financiers affectés à l’établissement.

Transformer ou valoriser les biens devenus inutiles

L’établissement devra rechercher le meilleur usage des immeubles qui ne sont plus nécessaires à une mission de service public. Plusieurs solutions pourront être mobilisées :

• optimisation des surfaces occupées ;
• mutualisation de bâtiments entre plusieurs administrations ;
• transformation d’usage ;
• mise en location de longue durée ;
• occupation temporaire ;
• restructuration, promotion ou cession du bien.

Lorsqu’une cession sera envisagée, l’EPIFE devra en informer les collectivités territoriales et l’établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre concernés. La vente ne devra pas porter atteinte à la continuité du service public.

L’établissement pourra créer des filiales ou prendre des participations dans des sociétés intervenant dans son champ de compétences. La part du capital détenue par des personnes privées dans les sociétés contrôlées par l’EPIFE ne pourra cependant pas dépasser 30 % du capital consolidé du groupe.

Des recettes issues des loyers et de la valorisation

Le modèle économique présenté par le gouvernement reposera principalement sur les loyers versés par les administrations occupantes. Ils seront complétés par les revenus des immeubles, les produits de cession, les opérations commerciales, les subventions et les emprunts.

Les recettes dégagées par la valorisation des surfaces vacantes ou sous-utilisées doivent être réinvesties dans l’entretien, la rénovation et la modernisation du patrimoine. À moyen terme, le gouvernement estime que cette organisation pourrait également réduire les charges et générer des économies budgétaires. Ces résultats dépendront cependant de la qualité du parc transféré, des travaux nécessaires et du niveau réel des recettes locatives.

Une première expérimentation en Normandie et dans le Nord

Le gouvernement annonce un déploiement progressif à partir de 2027. La première phase doit concerner des cités administratives regroupant plusieurs ministères en Normandie et dans le département du Nord.

Cette expérimentation doit permettre de tester la répartition des responsabilités entre la foncière, la Direction immobilière de l’État et les administrations occupantes avant une éventuelle extension à d’autres ensembles immobiliers.

L’EPIFE devra remettre chaque année au Parlement un rapport présentant son activité et plusieurs scénarios de programmation pluriannuelle des investissements. Ces scénarios devront notamment porter sur la rénovation, la performance énergétique et la valorisation du patrimoine.

« Je salue l’engagement des parlementaires de toutes sensibilités qui ont porté la proposition de loi à l’origine de cette réforme structurelle de la politique immobilière de l’État. Le patrimoine de l’État est le patrimoine de tous les Français : il mérite une gestion optimisée ainsi qu’une politique publique à la hauteur des enjeux de rénovation, de transition écologique et des conditions de travail des agents. Avec cette future foncière publique, l’État inscrit sa politique patrimoniale dans le temps long, au bénéfice des agents publics, des usagers et, plus largement, de l’ensemble des citoyens. » a déclaré David Amiel, ministre de l’Action et des Comptes publics.

« L’EPIFE renforcera durablement la fonction de propriétaire en réunissant progressivement, au sein d’un même établissement, les compétences nécessaires pour mieux connaître, entretenir et rénover le patrimoine immobilier de l’État. Il permettra également de mieux le valoriser en recherchant, pour chaque bien, l’usage le plus adapté. Cette organisation favorisera la structuration d’une filière immobilière de l’Etat, au service des administrations et de leurs projets immobiliers et permettra une programmation plus efficace et stable des investissements pour un patrimoine public optimisé économiquement, mieux entretenu et plus résilient. » estime Sylviane Bourguet, directrice de l’immobilier de l’État.