La foncière Covivio tire profit de la diversité de ses choix

"C'est clair qu'on est très heureux de notre stratégie de diversification, c'est la réalité de ces chiffres 2018", a résumé à l'AFP Christophe Kullmann, directeur général de Covivio, ancienne Foncière des Régions.

Le groupe, dont le patrimoine représente une quinzaine de milliards d'euros, a changé de nom l'an dernier et s'était diversifié depuis plus d'une décennie. Après s'être beaucoup développé dans les bureaux, il a étendu son patrimoine aux hôtels, à travers de grandes villes européennes, et au logement, essentiellement en Allemagne.

Cette stratégie a alimenté ses performances en 2018. Le groupe, qui s'était dit en janvier satisfait de l'équilibre de son portefeuille auprès de l'AFP, voit progresser ses revenus de 4,6% à 616 millions d'euros. Son bénéfice net chute de 18% à 750 millions, mais cet indicateur, sujet aux variations de valorisation du patrimoine, n'est guère représentatif pour une foncière.

Le bénéfice dit "Epra", proche du bénéfice récurrent retenu par d'autres foncières et plus représentatif des performances dans le secteur, a gagné plus de 6%. Rapportée par action, sa hausse s'établit à 4,5% et le groupe compte cette année sur une croissance de 3%, le même rythme qu'il prévoyait à l'origine pour 2018.

Ce sont le logement allemand et les hôtels qui tirent les revenus vers le haut: pris à périmètre constant pour traduire la réalité de l'activité des loyers, ils gagnent plus de 4% dans ces deux secteurs, alors que leur avancée plafonne à moins de 3% dans les bureaux français et à peine plus de 1% chez leurs homologues italiens.

Sur le bureau français, "les perspectives pour 2019 nous paraissent très bonnes", a nuancé M. Kullmann. "Je ne vois pas de signaux du ralentissement dans la partie locative. Le taux de vacances francilien et dans les grandes métropoles n'a jamais été aussi bas".

Sortie du logement français

"Le résidentiel en Allemagne et l'hôtellerie, les performances sont meilleures, mais ça ne veut pas dire que les bureaux nous pénalisent", a-t-il souligné, jugeant que la performance de Covivio dans l'immobilier français d'entreprises restait un "très bon résultat" par rapport à sa concurrence.

Les deux autres grandes foncières de bureaux, Gecina et Icade, ont fait état de prévisions moins favorables pour cette année mais, par contraste avec Covivio, elles ont récemment racheté de grosses concurrentes - Eurosic et ANF -, ce qui les contraint à d'importantes cessions, réduisant mécaniquement leurs loyers.

De son côté, Covivio a maintenu l'an dernier un rythme d'investissements un peu supérieur à ses cessions - 1,4 milliard d'euros pour les premiers, 1,2 pour les secondes -, donnant au passage une idée de ses orientations.

Le gros de ces investissements a consisté dans une entrée massive dans l'hôtellerie britannique, avec un portefeuille d'une douzaine d'hôtels de luxe, même si le groupe s'est aussi développé dans les bureaux autour de Paris et Milan ainsi que les logements berlinois.

A l'inverse, sa concentration sur la métropole italienne s'effectue au détriment d'autres immeubles de bureaux dont il s'est défait afin notamment d'équilibrer son patrimoine à la suite de l'absorption totale l'an dernier de sa filiale Beni Stabili.

Les bureaux italiens, "c'est sûrement un secteur où à moyen terme il y aura plus d'arbitrages que d'investissements", a admis M. Kullmann.

Enfin, signe que les réflexions du groupe dépassent la distinction entre bureaux et résidentiel, il vient de parachever sa sortie totale du logement français en annonçant la vente en février du peu qui lui restait - moins de 200 millions d'euros d'actifs - dans le domaine.

"La stratégie, ce n'est pas de se développer dans le logement en France", a souligné M. Kullmann, alors que le secteur commence pourtant à attirer de nouveau de grands investisseurs longtemps fixés sur les bureaux.

"Ce n'est pas un désaveu sur le sujet, mais les prix au mètre carré sont très élevés et les perspectives de croissance des loyers sont faibles", a-t-il conclu, en regard de la forte hausse des loyers allemands.