La demande de crédits immobiliers diminue malgré des taux en baisse

Au mois de septembre 2020, les taux de crédit sont redevenus semblables à ceux observés au mois d'avril. Une tendance qui se vérifie particulièrement pour les prêts longue durée, sur 20 et 25 ans ! Cette légère baisse des taux pratiqués par les organismes bancaires traduit une volonté d'encourager la demande de crédit immobilier, afin de soutenir la reprise du secteur.

Malgré tout, l'accès au crédit se complique pour de nombreux emprunteurs, déjà fragilisés par la crise, en raison notamment de la mise en chômage partiel. Cette situation concerne, en premier lieu, les primo-accédants travaillant dans les secteurs les plus impactés par la crise (hôtellerie, restauration, événementiel, aéronautique etc.) et qui, pour nombre d'entre eux, se retrouvent dans l'incapacité financière de se positionner sur le marché du crédit immobilier... Au-delà de la vulnérabilité financière de certains emprunteurs, la crainte d'un rebond épidémique et le climat d'incertitude qu'elle génère, engendre une véritable frilosité, de la part des emprunteurs et des institutions bancaires. On note que, depuis le mois de mars 2020, les refus de prêts ont augmenté de 10% par rapport à 2019, sur la même période, et qu'un nombre plus restreint d'emprunteurs se positionne sur le marché du crédit.

Rentrée 2020 : une diminution des demandes de prêt sur le marché...

L'incertitude liée à la situation sanitaire actuelle resserre les conditions d'octroi de crédit, au détriment des emprunteurs au dossier les moins solides ^[1] ou dont la santé est considérée comme « à risque » par les assureurs.

« Deux profils d'emprunteurs ont été particulièrement pénalisés par la crise. Ce sont, en premier lieu, les primo-accédants qui subissent de plein fouet les répercussions économiques engendrées par la crise sanitaire, en raison notamment de la précarisation de leur situation salariale. En effet, entre 2019 et 2020, la part des primo-accédants dans le total des emprunteurs a baissé de 4 % sur les dossiers montés ^[2], passant de 31% sur le 1er semestre 2019 à 27% sur le même semestre, en 2020, ce qui n'est pas un indicateur de bonne santé du marché du crédit immobilier. Au-delà des primo-accédants, ce sont aussi les personnes âgées ou polypathologiques qui se sont également vu refuser leurs demandes de prêts. Dans un contexte de crise, de hausse des taux combinée à une baisse du taux d'usure ^[3] (générant un effet ciseau ^[4]), le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) affecté au prêt de ces emprunteurs atteint rapidement le taux d'usure en vigueur et ajourné leur projet d'achat immobilier... Leur santé étant considérée comme 'à risque' par les assureurs, ces profils d'emprunteurs doivent en effet payer une surcote d'assurance afin de garantir leur emprunt... »
-Sylvain Lefèvre, président de La Centrale de Financement

Les banques ont également été contraintes d'accompagner l'emprunt de davantage de certitudes. Par exemple, en demandant de manière systématique, un apport sur le montant emprunté plus important qu'avant la crise. Aujourd'hui, les emprunteurs doivent financer 10 à 15 % du montant total du prêt^[A1] pour couvrir, a minima, les frais de notaire et de garanties. Une plus grande attention est également portée à la stabilité du secteur dans lequel l'emprunteur travaille.

« Aujourd'hui, en raison de l'incertitude qui pèse sur le secteur de l'aéronautique, un jeune pilote ne se voit plus accorder un prêt aussi facilement qu'avant et se voit contraint de reporter ou d'annuler ses projets d'acquisition immobilière. » ajoute Sylvain Lefèvre.

Une situation qui conduit inexorablement à la diminution du volume de demandes de prêt, et plus particulièrement de la part des primo-accédants, travaillant dans les secteurs impactés par la crise.

...et les Français tournés vers de nouveaux projets

Au-delà de la diminution du volume de demandes de prêt, la crise a eu également un impact sur le comportement des acheteurs en capacité de se positionner sur le marché. De nouvelles tendances se dessinent non seulement vis-à-vis du type de biens vers lesquels les emprunteurs se tournent, mais également en lien avec la typologie de prêts contractés.

Le confinement généralisé avait déjà engendré une augmentation de 10% des intentions d'achat de résidences secondaires. Une tendance qui semble se confirmer à l'approche d'une potentielle seconde vague de contaminations COVID. La crainte d'un reconfinement pousse d'ores et déjà certains ménages à concrétiser leur projet d'achat, dans ce cadre « Le marché des résidences secondaires, jusqu'alors atone pourrait connaître un regain de dynamisme et ce, pour quelque temps encore ! » précise Sylvain Lefèvre.

Sur un marché de l'immobilier un peu moins tendu, ce sont aussi les délais de vente qui augmentent. « poussant de nombreux emprunteurs à avoir recours aux prêts relais afin de sécuriser leur acquisition, le temps de revendre le bien dans lequel ils vivent actuellement », précise Sylvain Lefèvre.

Remettre du bon sens dans l'emprunt immobilier

Cette situation inédite pourrait néanmoins permettre de « remettre du bon sens sur le marché de l'emprunt immobilier », selon Sylvain Lefèvre.

« Pour emprunter aujourd'hui, il faut être crédible. La situation inédite dans laquelle nous sommes plongés est l'occasion de discipliner les gens, et particulièrement les primo-accédants, à ce qu'un emprunt implique. Le crédit n'est plus vu comme un produit banalisé, mais bien comme un projet de longue durée qui s'accompagne d'une véritable réflexion. Il faut que l'emprunteur montre sa capacité à épargner et à gérer ses finances, sachant que le crédit immobilier représente, en moyenne, un tiers de son revenu mensuel ! »
-Sylvain Lefèvre, président de La Centrale de Financement

Septembre 2020 : un mois plus favorable à l'emprunt qu'août 2020 !

En Septembre 2020, les taux ont légèrement baissé, sur l'ensemble des durées de prêt, par rapport au mois d'août 2020. Ainsi, avec les taux annoncés en septembre 2020, un emprunteur contractant un prêt d'un montant de 180 000€ sur 20 ans à 1,19%, verra sa mensualité s'élever à 843.12 euros pour un coût total de crédit de 22 348,8 euros.

Évolution des taux

Les taux immobiliers moyens de septembre 2020

Les conditions de taux généralement constatées sont en baisse de 0,01% pour les prêts sur 10, 15 et 25 ans. Ils ont diminué de 0,02% pour les prêts contractés sur 20 ans.