L'encadrement des loyers, sujet de dispute dans les municipales

Le débat autour de l’encadrement des loyers continue de diviser profondément les acteurs du logement. D’un côté, Manuel Domergue, directeur des études de la Fondation pour le logement des défavorisés, estime que le dispositif "a conduit à une réelle modération des loyers" et qu’il "est plébiscité par les locataires".

À l’opposé, Loïc Cantin, président de la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM), critique un outil "démagogique" qui "fait fuir les investisseurs" du logement, contribuant selon lui à fragiliser le marché locatif privé.

Mis en place en 2018 dans les zones dites tendues, l’encadrement des loyers est revenu au cœur de l’actualité en décembre, avec l’examen puis l’adoption par l’Assemblée nationale d’une proposition de loi visant à pérenniser et étendre le dispositif. Une décision qui relance les oppositions entre défenseurs de la régulation des loyers et partisans d’un marché plus libéralisé.

Pour Annaïg Le Meur, députée Renaissance du Finistère, le sujet s’impose comme un enjeu clé des élections municipales "dans les grandes villes et les zones tendues", mais aussi dans les communes où l’encadrement est déjà appliqué et pourrait être remis en cause en cas de changement de majorité municipale.

La question se pose également dans plusieurs métropoles sur l’extension du dispositif à des communes limitrophes, où la hausse des loyers se fait aussi sentir. À ce jour, environ 70 communes appliquent l’encadrement des loyers, parmi lesquelles de grandes villes dirigées par la gauche comme Paris, Lyon ou Lille, mais aussi certaines municipalités de droite, notamment au Pays basque.

Pour Thierry Repentin, coprésident de la commission Logement de l’Association des maires de France, l’encadrement "est un outil qui a été utilisé à bon escient" et il ne "faut pas en faire un débat démagogique".

À l’échelle locale, les positions s’affrontent vivement. À Bordeaux, où l’encadrement des loyers est en vigueur depuis 2022, le sujet structure la campagne municipale. Stéphane Pfeiffer, adjoint au logement de la Ville, défend un "choix politique" dans une commune où "plus de 70% des habitants" sont locataires et où "beaucoup de gens ont du mal à se loger parce que les loyers sont trop chers".

La France insoumise, qui présente une liste à gauche du maire écologiste Pierre Hurmic, souhaite aller plus loin en renforçant les contrôles. À l’inverse, l’ancien ministre macroniste Thomas Cazenave, principal opposant au maire sortant, considère le "dispositif complexe et peu efficace".

Même son de cloche chez le candidat centre-droit Philippe Dessertine, pour qui l’encadrement "aggrave en réalité la maladie (des) loyers trop élevés". Il déplore notamment que "des soignants du centre hospitalier doivent dormir dans leur voiture".

"Bien marché"

Sur le terrain, les effets du dispositif restent débattus. Pour une agente immobilière bordelaise, l’impact sur les 265.000 habitants est tangible : "il y a vraiment un avant et un après". Selon elle, "dans l'ensemble, ça a quand même bien marché. Avant, des jeunes avec des dossiers compliqués se retrouvaient dans des appartements dans un état pitoyable pour très cher."

Alice, 27 ans, qui n’a pas souhaité que son nom soit cité, a signé au printemps un bail pour un appartement de 42 m³ dans le centre-ville de Bordeaux, pour un loyer mensuel de 750 euros, correspondant exactement au plafond autorisé.

"Venant de Paris, j'étais assez contente de voir la surface que je pouvais louer pour ce prix !", témoigne-t-elle à l’AFP.

Selon les données de l’a-urba, l’agence d’urbanisme de la métropole bordelaise, le loyer médian a progressé environ deux fois moins vite que l’inflation entre 2022 et 2024. En contrepartie, Alice reconnaît avoir "été vraiment surprise du nombre élevé de candidats" pour chaque annonce.

La FNAIM alerte de son côté sur un assèchement de l’offre locative lié à l’encadrement des loyers. Mais les études disponibles dressent des constats divergents. L’observatoire privé Clameur affirme que "l'encadrement des loyers ne produit aucun effet sur les loyers et pénalise l'offre locative" dans le parc privé.

À l’inverse, l’Atelier parisien d’urbanisme (Apur) indique que le dispositif a permis une économie moyenne de 1.694 euros pour les locataires parisiens entre juillet 2023 et juin 2024. L’organisme précise par ailleurs qu'"aucune baisse durable du nombre d'annonces ne semble directement imputable à l'encadrement".

Enfin, le spécialiste des données immobilières PriceHubble observe des "baisses de volumes (d'annonces) comparables entre les villes avec ou sans encadrement", ainsi qu’une "hausse des loyers plus contenue" dans les territoires où les loyers sont encadrés.

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