Investissement locatif : la fin du calcul différentiel du taux d'endettement a évincé 1 projet sur 4

Le taux d'endettement différentiel : un mode de calcul avantageux pour les investisseurs locatifs qui n'est plus autorisé

Le calcul différentiel du taux d’endettement est une alternative avantageuse au calcul classique. En effet, on additionne aux revenus le solde investisseur, qui correspond à la différence entre les revenus locatifs et les charges associées, ce qui le rend inférieur au taux d’endettement classique calculé en ajoutant les charges locatives aux charges totales et les revenus locatifs espérés aux revenus totaux.

Les normes HCSF rendues obligatoires en janvier 2022 dans l’objectif affiché de modérer un marché immobilier considéré comme en surchauffe incluaient la clarification du mode de calcul du taux d’endettement, excluant la possibilité d’utiliser le calcul différentiel, aux côtés de l’interdiction pour les banques d’octroyer des crédits à des emprunteurs dont le taux d’endettement dépasserait les 35%.

Cela a donc eu un impact non-négligeable sur l’investissement locatif.

Près d'un projet locatif sur 4 rendu impossible par cette évolution du mode de calcul

En observant les projets accompagnés par Pretto entre janvier 2021 et décembre 2021, nous avons observé que 23% des projets avaient eu besoin du calcul différentiel pour respecter la limite des 35% d’endettement.

Cette sous-catégorie d’investisseurs rendus non finançables avait un profil similaire aux autres investisseurs, cette évolution de marché n’a donc pas particulièrement modifié le profil des investisseurs locatif, mais a modifié celui des projets :

• Les profils des emprunteurs ayant eu besoin du taux d’endettement différentiel pour faire passer leur projet étaient similaires en termes d’âge (36 ans en moyenne), de revenus (100k€), et d’épargne (115k€), à ceux dont le projet respectait le plafond des 35% avec la méthode de calcul classique du taux d’endettement
• En revanche, les projets ayant nécessité l’utilisation du calcul différentiel étaient bien plus conséquents, avec des biens près de deux fois plus chers en moyenne (400k€ contre 220k€ euros).

Avec la hausse des taux, et dans la lignée de l'exclusion sur l'ensemble du marché, une part grandissante des projets n'a plus pu être réalisée

La nouvelle réglementation n’excluant pas des profils mais des projets, la part d’investissements locatifs dans la demande globale n’a pas été impactée début 2022, restant stable autour de 11%, mais avec des projets de taille réduite. Cependant, à partir du second semestre 2022 et avec le resserrement de l’offre bancaire liée à la hausse des taux d’intérêts, la part d’investissements locatifs dans les projets étudiés par Pretto a en revanche chuté plus significativement, ces projets étant plus difficilement finançables.

Couplée à la fin du calcul différentiel du taux d’endettement, la hausse des taux a en revanche fortement réduit la capacité d’emprunt des investisseurs locatifs, cette baisse pouvant représenter jusqu’à ⅓ de la capacité d’emprunt initiale. 3/4 de cet effet (-24%) est lié à la hausse des taux et concerne tous les emprunteurs, et 1/4 est lié à la fin du calcul du taux d'endettement différentiel inclus dans les normes HCSF, qui a impacté 1 investisseur locatif sur 4 :

• Avec la hausse des taux (de 1,1% fin 2021 à 3,5% aujourd'hui), l'ensemble des emprunteurs a perdu en moyenne 24% de capacité d'emprunt.
• L'effet est encore plus fort pour la partie des investisseurs locatifs qui a subi en même temps la fin du calcul différentiel du taux d'endettement. Ces investisseurs empruntaient en moyenne avec des mensualités représentant 39% de leur revenu en taux d'endettement classique. Avec la fin du calcul différentiel, ils ont dû réduire leur mensualité maximale pour respecter les 35%, soit une baisse de capacité d'emprunt de 10% supplémentaires, portant la baisse totale à près d’⅓.