Inea refinance 158 millions d’euros de dette et allonge sa maturité financière

INEA a bouclé fin juillet le refinancement de près de 160 millions d’euros d’échéances bancaires arrivant à terme en 2026 et 2027. L’opération porte sur 158 millions d’euros, soit environ 25 % de la dette bancaire de la foncière.

Plus de deux ans après la souscription d’un prêt indexé sur des objectifs de développement durable de 100 millions d’euros, signé en février 2024, INEA s’appuie sur huit établissements prêteurs pour renouveler une partie importante de ses financements.

Trois nouveaux crédits conclus en juillet

Le refinancement repose sur trois opérations bancaires :

• un prêt hypothécaire amortissable de 40 millions d’euros sur sept ans, signé le 23 juillet auprès de Bpifrance ;
• un Sustainability Linked Loan (SLL) de 48 millions d’euros sur cinq ans, remboursable intégralement à l’échéance et arrangé par Société Générale et la Banque Européenne du Crédit Mutuel ;
• un SLL de 70 millions d’euros sur sept ans, comprenant deux options de prorogation d’un an et également remboursable à l’échéance, arrangé par LCL avec un groupe de cinq prêteurs.

Le prêt accordé par Bpifrance permet à la foncière de reconstituer une composante amortissable dans sa dette, après l’arrivée à terme, au début de l’année, de ses anciens prêts hypothécaires.

Les deux autres lignes sont remboursables in fine : leur capital sera principalement remboursé à leur échéance, contrairement à un prêt amortissable dont le montant diminue progressivement.

Les échéances de 2026 et 2027 remboursées par anticipation

Les nouveaux financements ont été utilisés pour rembourser de manière anticipée les principales échéances prévues au cours des deux prochaines années.

Ils remplacent notamment un crédit de 38 millions d’euros souscrit en 2019 auprès de la Banque Européenne du Crédit Mutuel et arrivant à échéance en octobre 2026, ainsi qu’un SLL de 105 millions d’euros levé en 2020 auprès d’un pool bancaire piloté par LCL, dont l’échéance était fixée à juillet 2027.

L’opération ne modifie donc pas le niveau d’endettement de la foncière. L’encours reste établi à 602 millions d’euros, soit le même montant qu’au 30 juin 2026.

Elle améliore en revanche sensiblement le calendrier de remboursement. La maturité moyenne de la dette d’INEA passe de 2,6 à 4 ans, réduisant l’exposition de la société à des besoins de refinancement rapprochés.

Une couverture accrue contre le risque de taux

INEA indique avoir conclu ces nouvelles lignes avec des marges bancaires comparables à celles des emprunts souscrits en 2019 et 2020, malgré un environnement de taux différent. Les niveaux précis des taux et des marges n’ont toutefois pas été communiqués.

Une partie des nouveaux financements a été contractée à taux fixe. La proportion de dette sécurisée contre les variations de taux atteint désormais 67 %, contre 60 % à la fin du premier semestre 2026.

Cette évolution doit apporter davantage de visibilité à la foncière sur le coût futur de son endettement, tout en limitant l’effet d’une éventuelle nouvelle hausse des taux.

Des engagements liés au photovoltaïque et à la biodiversité

Les deux Sustainability Linked Loans, représentant un montant cumulé de 118 millions d’euros, sont assortis d’indicateurs environnementaux alignés sur la feuille de route RSE 2026-2030 d’INEA.

Les objectifs retenus concernent le rythme de déploiement des centrales photovoltaïques sur le patrimoine immobilier et la mise en œuvre d’un programme d’actions en faveur de la biodiversité.

Le respect de ces engagements peut permettre à la société de bénéficier d’une réduction de sa marge bancaire. D’après INEA, 85 % de sa dette est désormais qualifiée de « green », au sens où elle comporte des critères environnementaux, sociaux ou de gouvernance.

Une opération destinée à sécuriser la stratégie immobilière

Philippe Rosio, président-directeur général d’INEA, estime que le refinancement apporte à la société davantage de sérénité dans un contexte macroéconomique toujours incertain.

« Cette opération permet à la société de se focaliser sur l’amélioration du taux d’occupation et la diminution de son ratio d’endettement. »

La foncière entend notamment réduire son ratio LTV, qui mesure le poids de la dette par rapport à la valeur de son patrimoine. Des cessions d’actifs sont également envisagées afin de rembourser par anticipation des échéances plus lointaines.

Au 30 juin 2026, le patrimoine d’INEA comprenait 81 sites immobiliers, principalement des bureaux et des parcs d’activité implantés dans les métropoles régionales. Il représentait près de 457.000 m² et une valeur de 1,195 milliard d’euros.