Immobilier logistique, l'excès d'offre va se résorber d'ici 2030

C’est l’un des principaux enseignements de la dernière publication des Echos Études « Le marché de l’immobilier logistique à horizon 2030 » (mars 2026), qui analyse les dynamiques du parc, les besoins par typologie d’actifs et les performances économiques des acteurs du secteur.

De la tension à la surcapacité

Pendant plusieurs années, le marché français de l’immobilier logistique a évolué sous tension, porté par une demande soutenue. La dynamique est restée robuste sur la période récente : près de 13 millions de m² ont été créés entre 2022 et 2025, pour atteindre un parc de 136 millions de m², selon Les Echos Études. Mais cette vague de livraisons est intervenue au moment même où la demande s’est retournée. Après un pic en 2022, la demande placée s’est réduite de près d’un tiers, sous l’effet du ralentissement économique, de conditions de financement plus contraignantes et d’attentisme des chargeurs.

Le décalage entre une offre encore dynamique et une demande en retrait a progressivement déséquilibré le marché. Le secteur est ainsi entré en surcapacité, marquant un retournement de cycle après plusieurs années de tension.

Des acteurs plus sélectifs dans un environnement plus exigeant

Ce retournement se traduit directement dans l’activité des promoteurs. Les volumes reculent, tandis que la croissance du chiffre d’affaires repose davantage sur les prix. Dans un marché investisseur plus attentiste, les délais de signature s’allongent et le préfinancement des opérations se réduit.

Face à cet environnement, les acteurs ajustent leur stratégie : moins de projets, mais plus sélectifs. Cette discipline permet de préserver les marges et de maintenir la rentabilité, qui progresse de 3,3 points en trois ans, malgré un marché moins porteur.

Du côté des foncières, les fondamentaux restent solides, soutenus par la progression des loyers et les mécanismes d’indexation. Cependant, la moitié des acteurs ne parvient pas à créer de la valeur, leur rentabilité étant inférieure à la hausse du coût moyen pondéré du capital.

Dans ce nouveau cycle, les acteurs les mieux positionnés sont ceux capables d’agir dès la conception des projets et d’enrichir leurs actifs. Développement, sécurisation locative, production d’énergie ou intégration de services deviennent des leviers clés pour améliorer le rendement et différencier les actifs.

2030 : ralentissement du parc et retour progressif à l’équilibre

Après la phase d’expansion rapide des années récentes, le marché de l’immobilier logistique entre dans un nouveau temps : celui de l’ajustement. À court terme, il va d’abord absorber les excès du cycle précédent. La production soutenue engagée entre 2022 et 2024 va continuer de peser sur les équilibres, alors que la demande reste en retrait. Le taux de vacance devrait ainsi atteindre un point haut autour de 6,5 % en 2026, reflet d’un stock encore abondant et d’un marché temporairement déséquilibré.

Mais les conditions du rééquilibrage sont bien présentes. Les mises en chantier ralentissent, contraintes à la fois par la rareté du foncier et par des conditions de financement plus exigeantes. La croissance du parc logistique français devrait ainsi progressivement se modérer pour s’établir autour de +2 % par an à horizon 2030. À mesure que l’offre va se réguler et la demande se stabiliser, le stock excédentaire va se résorber pour retrouver un taux de vacance proche de 4,5 % à horizon 2030.

Sommaire de l'étude

Synthèse : 15 pages pour comprendre l’essentiel

État des lieux chiffré du parc immobilier logistique

• Superficie totale installée en France.
• Répartition par tailles d’EPL (XXL, entrepôt de messagerie urbain…), par secteurs utilisateurs (retail, e-commerce, agro, pharma, industrie, 3PL…), par profils clients et par types d’entrepôts (parc ambiant vs réfrigéré).
• Géographie des implantations : dorsale élargie, zones émergentes, pressions foncières.

Dynamique du marché

• Évolution des surfaces placées et livrées.
• Tendances des investissements par types d’actifs.
• Nouvel équilibre offre-demande : capacité, obsolescence, arbitrages territoriaux.

Analyse économique et financière du secteur

• Cette partie présente une analyse approfondie des principaux ratios financiers du secteur à partir de la globalisation des comptes de promoteurs et financières issus du panel Exclusif Les Echos Études x Diane Moody's.
• Impact des coûts (foncier, construction, financement) sur la rentabilité du secteur.
• Résultats financiers : quelle trajectoire, quelles perspectives 2030 ?

Vers une nouvelle génération d’entrepôts logistiques

Modèle “immobilier + services”, modularité (entrepôts “plug & play”, réversibles, compatibles avec les technologies émergentes), digitalisation & automatisation, énergie & photovoltaïque : panorama des initiatives en cours et des prochaines évolutions.

Attentes des donneurs d’ordre (Enquête exclusive)

Enquête auprès d’investisseurs et utilisateurs : intentions d’investissement, choix d’implantation, exigences ESG, performance énergétique et attentes en matière de services (énergie, data, automatisation…).

Scénarios 2030

• Analyse des principaux drivers (nearshoring, température dirigée, micro-hubs, intermodalité) et de leur impact sur la demande d’entrepôts.
• Besoins futurs en capacité d’entreposage par secteurs (auto, agro, pharma, retail, aéronautique…).
• Taille du parc à horizon 2030.
• Attractivité des différents formats.
• Recomposition de la géographie des implantations.

Image d'illustration de l'article via Depositphotos.com.