Immobilier logistique : 2025 a signé le retour encourageant des grandes transactions sur les marchés européens

Malgré un environnement économique incertain et des tensions géopolitiques persistantes, l’immobilier logistique européen a maintenu une dynamique positive en 2025.

Les marchés utilisateurs résistent malgré une conjoncture tendue

L’année 2025 a été « en demi-teinte » avec des situations très différenciées selon les pays. Les conditions économiques et les incertitudes géopolitiques ont conduit les entreprises à temporiser leurs projets immobiliers dans un certain nombre de marchés européens.

Pour Craig Maguire, Head of European Logistics chez BNP Paribas Real Estate : « Pour autant, plusieurs tendances structurantes se dégagent à l’échelle européenne dont notamment le retour des grands volumes, avec une hausse marquée des surfaces, allant de 20.000 à 40.000 m². On constate par ailleurs une forte hétérogénéité des taux de vacance allant de 2 % à 11 % selon les zones. En termes de loyers, ils ne cessent d’augmenter, soutenus par la rareté de l’offre sur les marchés tendus comme Barcelone, Milan ou Prague. »

Derrière cette résilience, les écarts restent marqués, en lien direct avec les fondamentaux locaux :

• Royaume-Uni : activité particulièrement forte dans les Midlands (Birmingham), qui concentrent 40 % des transactions avec une forte demande notamment dans les secteurs de la santé et de la défense.
• Allemagne : les transactions de plus de 20.000 m² progressent de +30 %, portées par des prestataires logistiques pour le compte de e-commerçants.
• France : l’activité (- 4 %) a été freinée par un contexte économique et politique incertain.
• Espagne : portée par une croissance du PIB de +2,9 % en 2025, l’activité retrouve presque son niveau record de 2022.
• Pays-Bas : repli des volumes, freinés par la rareté du foncier et les contraintes administratives ; pour la première fois, le seconde main dépasse le neuf.
• Pologne : après un début d’année marqué par une activité en retrait, la demande placée a progressivement repris au second semestre, tandis que le taux de vacance s’est légèrement contracté pour s’établir à 7,4 % au T4 2025.

À l’échelle européenne les plus grosses transactions ont été signées en France et au Royaume-Uni (toutes supérieures à 100.000 m²) : deux transactions d’Amazon (Chartres, Beauvais) et une de Marks & Spencer (120.000 m²) dans le nord de l’Angleterre.

Reprise du marché locatif : des loyers toujours orientés à la hausse

En 2025, les loyers logistiques ont progressé de 4,5 % en moyenne en Europe. Cette évolution s’explique par plusieurs facteurs :

• La rareté du foncier disponible,
• Le faible nombre de développements spéculatifs,
• La hausse des coûts de construction et la montée en gamme des entrepôts.

La tendance haussière devrait se poursuivre en 2026, mais avec un rythme plus modéré que celui observé au cours des dernières années.

Une reprise confirmée du marché de l’investissement

Avec près de 45 Md€ investis en 2025, le marché de l’investissement industriel et logistique retrouve son niveau d’avant-crise, soutenu par une croissance moyenne de +11 % sur l’ensemble de l’Europe.

Pour Craig Maguire : « Cette reprise est portée par un environnement financier plus stable, une inflation mieux maîtrisée et un regain d’intérêt des investisseurs pour les actifs logistiques, qui représentent désormais un quart des investissements européens, soit autant que les bureaux. Elle n’est toutefois pas homogène à l’échelle du continent. Les volumes investis révèlent des disparités marquées entre les marchés. »

Ainsi, le marché allemand et celui du Royaume-Uni concentrent près de 50 % des montants investis. Ce dernier, particulièrement dynamique, représente à lui seul un tiers des investissements européens. Avec la Suède, ces deux marchés ont bénéficié de ventes de grands portefeuilles qui ont dopé les volumes. En Allemagne, l’année a été plus mesurée, mais le second semestre a enregistré une accélération notable, notamment pour la vente portefeuilles. En Espagne, un environnement macro-économique solide continue de soutenir l’activité.

Le retour des méga-transactions et des joint-ventures paneuropéennes

L’année 2025 a été marquée par le retour d’opérations de grande envergure sur le marché européen de l’investissement logistique. Parmi les plus significatives :

• LondonMetric a acquis le portefeuille britannique d’Urban Logistics pour 1,4 Md€.
• Tritax Big Box a racheté à Blackstone un portefeuille industriel valorisé 1,2 Md€.
• Segro a repris à Tritax Eurobox un portefeuille de 370.000 m² situé en Allemagne et aux Pays-Bas.

Le marché a également été animé par plusieurs joint-ventures pan-européennes, illustrant l’intérêt croissant des investisseurs internationaux comme le rapprochement entre AustralianSuper et Oxford Properties ainsi qu’un partenariat entre AREIM et VGP.

Vers une stabilisation des taux de rendement en 2026

En 2025, les taux de rendement prime se sont resserrés entre les principales économies européennes, oscillant entre 4,5 % en Allemagne et 5,4 % en Italie. La hausse des taux d’intérêt longs, plus élevée qu’anticipé, a entraîné une légère remontée des rendements en France et en Allemagne en fin d’année.

Pour Craig Maguire : « Pour 2026, les perspectives convergent vers une phase de stabilisation. Les marchés devraient enregistrer une stabilité des rendements et une hausse modérée des valeurs vénales, portée par la progression continue des loyers. »

*France, Pologne, Allemagne, Pays-Bas, Espagne et Royaume-Uni

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