Immobilier de bureaux : les investissements européens progressent de 19,5 %, mais l’IA pourrait accentuer la vacance

Une fracture croissante entre bureaux prime et actifs secondaires

Le marché européen des bureaux recouvre désormais deux réalités. D’un côté, les immeubles récents, bien situés, performants sur le plan environnemental et adaptés aux nouveaux usages concentrent la demande. De l’autre, les actifs vieillissants ou excentrés sont confrontés à une vacance plus importante et à un risque accru d’obsolescence.

Cette polarisation est renforcée par la faiblesse des livraisons d’immeubles modernes. Les coûts de construction élevés, les difficultés de financement et la complexité des rénovations limitent le développement de nouvelles surfaces dans de nombreuses villes européennes.

La remise à niveau d’un immeuble ancien peut également peser lourdement sur sa rentabilité. Selon Catella, les travaux peuvent mobiliser jusqu’à 16 % du revenu locatif dans les bureaux, contre environ 6 % dans l’immobilier logistique.

Dans ce contexte de pénurie d’actifs de qualité, les loyers des bureaux prime ont progressé en moyenne de 6,5 % par an en Europe depuis 2020. Les immeubles secondaires, en revanche, enregistrent une stagnation ou une diminution de leurs loyers, tout en accumulant davantage de surfaces vacantes.

Les investissements repartent, principalement dans les centres-villes

Les montants investis dans l’immobilier de bureaux ont progressé de 19,5 % en Europe au cours des douze derniers mois, d’après la nouvelle édition de l’étude Catella House View. Cette reprise reste néanmoins très sélective : l’activité se concentre principalement dans les quartiers centraux, où la demande locative et la liquidité demeurent les plus fortes.

Catella estime que le marché continue souvent de valoriser les bureaux comme une catégorie relativement homogène, malgré des écarts croissants entre les actifs. Cette lecture globale pourrait créer des décalages de valorisation entre les immeubles capables de générer durablement des revenus et ceux exposés à une hausse de la vacance et des dépenses de rénovation.

L’intelligence artificielle, un nouveau facteur d’incertitude

Après l’essor du télétravail, l’intelligence artificielle pourrait constituer un nouveau facteur de transformation pour l’immobilier tertiaire. Son incidence dépendra notamment de ses effets sur l’emploi et sur l’organisation des entreprises fortement utilisatrices de bureaux.

Catella identifie en particulier les activités financières et les services aux entreprises, deux secteurs avancés dans l’adoption de l’intelligence artificielle. Une diminution de leurs besoins immobiliers pourrait affecter en priorité les immeubles périphériques qu’ils occupent, avec de premières conséquences visibles sur les taux de vacance hors des centres-villes.

L’ampleur et le calendrier de ce phénomène restent cependant incertains. Les choix d’implantation dépendront également des politiques de télétravail, de la croissance des entreprises et de leur volonté de conserver des bureaux comme lieux de collaboration et de représentation.

En France, la reprise dépend de quelques grandes transactions

Le marché français illustre cette polarisation. Au premier semestre 2026, 1,9 milliard d’euros ont été investis dans les bureaux, sur un volume total d’investissement immobilier de 6,5 milliards d’euros. L’activité a principalement été soutenue par quelques transactions importantes portant sur des actifs prime et sécurisés[1].

En Île-de-France, la demande placée est attendue entre 1,6 et 1,7 million de m² sur l’ensemble de l’année 2026. Les utilisateurs privilégient les immeubles bien desservis, offrant une qualité d’usage élevée et de bonnes performances environnementales. À l’inverse, les actifs secondaires restent confrontés à une vacance durable.

Le bureau conserve néanmoins une fonction stratégique pour les entreprises, qui l’utilisent pour réunir leurs équipes, affirmer leur culture et attirer les talents. La réduction éventuelle des surfaces s’accompagne ainsi d’exigences plus fortes en matière de localisation, de services, de flexibilité et de qualité environnementale.

« Le marché français confirme ce que nous observons à l’échelle européenne : la valeur se concentre sur les actifs les mieux situés, récents et connectés. L’impact de l’IA reste incertain. Comme le Covid, ses effets réels prendront du temps à se mesurer. Ce qui est certain, c’est que la sélectivité des entreprises s’accentue, et que les actifs qui n’y répondent pas perdront progressivement de leur attractivité. »
Raphaël Amouretti, président de Catella Property.

[1] Données S1 2026, Catella Property.

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