Crédit immobilier : les taux amorcent une légère remontée à la rentrée

La rentrée 2026 marque un changement progressif sur le marché du crédit immobilier. D’après les données communiquées par Pretto, les taux moyens atteignent désormais 3,43 % sur 15 ans, 3,54 % sur 20 ans et 3,61 % sur 25 ans.

Cette évolution reste contenue, mais elle intervient après plusieurs mois durant lesquels les banques avaient absorbé une partie de la hausse de leurs coûts de financement pour soutenir leur production de crédits. Les établissements réduisent désormais progressivement les décotes accordées aux meilleurs dossiers.

L’OAT à 10 ans accentue la pression sur les taux immobiliers

Le marché obligataire a connu plusieurs mouvements au cours de l’été. Après avoir ponctuellement franchi le seuil de 4 % en mai puis en juillet, l’OAT française à 10 ans évolue désormais au-dessus de ce niveau, selon Pretto. Il s’agirait d’un niveau inédit depuis 2009.

Cette hausse constitue le principal point de vigilance pour le financement immobilier. Les banques ne répercutent pas immédiatement chaque variation de l’OAT dans leurs barèmes, mais l’augmentation durable de leur coût de refinancement finit par réduire leurs marges de manœuvre.

Le contexte politique français pourrait également entretenir la volatilité dans les prochaines semaines, avec les discussions autour du projet de loi de finances pour 2027 et le lancement de la campagne présidentielle.

Pretto estime toutefois que la hausse actuelle de l’OAT résulte principalement du contexte international. Les tensions persistantes entre l’Iran et les États-Unis alimentent les incertitudes sur les marchés de l’énergie. Le Brent évoluerait autour de 90 dollars le baril, contre environ 68 dollars un an auparavant, ravivant les interrogations sur les perspectives d’inflation.

La Banque centrale européenne face à un nouvel arbitrage

Après avoir laissé ses taux inchangés en juillet, la Banque centrale européenne doit rendre une nouvelle décision de politique monétaire le 10 septembre 2026. Les taux directeurs en vigueur sont de 2,25 % pour la facilité de dépôt, 2,40 % pour les opérations principales de refinancement et 2,65 % pour la facilité de prêt marginal.

La BCE devra déterminer si ces niveaux restent adaptés au contexte économique et inflationniste. Son influence sur le crédit immobilier doit toutefois être distinguée de celle des marchés obligataires : pour construire leurs barèmes, les banques tiennent également compte de leurs conditions de financement à moyen et long terme.

Pour les emprunteurs, la décision du 10 septembre constituera donc un indicateur important, mais elle ne déterminera pas à elle seule l’évolution des taux immobiliers.

Des décotes moins généreuses, mais un crédit toujours accessible

Le changement le plus visible à l’approche de la rentrée concerne moins les barèmes affichés que les taux réellement négociés. Pretto observe une tendance haussière accompagnée d’un resserrement des décotes accordées aux dossiers les plus solides.

Les banques commencent ainsi à intégrer les tensions observées sur les marchés, tout en poursuivant leurs objectifs commerciaux. Elles restent disposées à proposer des conditions compétitives aux profils qu’elles souhaitent conquérir.

« La rentrée marque un changement de ton sur le marché du crédit immobilier. Après avoir absorbé une partie de la hausse des taux de marché pour préserver leur production, les banques commencent à réduire leurs marges de négociation. Nous entrons donc dans une phase de remontée progressive des taux, mais pas dans un nouveau choc de crédit : les établissements restent en conquête et continuent de se battre pour les meilleurs dossiers. » — Pierre Chapon, CEO et cofondateur de Pretto

Des conditions de financement variables selon les régions

La remontée attendue des taux ne devrait pas effacer les écarts entre les territoires. Les conditions proposées restent étroitement liées à la politique commerciale des réseaux bancaires locaux et à la qualité des dossiers.

Sur 25 ans, Pretto communique les meilleurs taux négociés et les taux de barème suivants en septembre 2026 :

• Auvergne-Rhône-Alpes : 3,29 % pour les meilleurs taux, contre 3,56 % au barème ;
• Bourgogne-Franche-Comté : 3,23 %, contre 3,50 % ;
• Bretagne : 3,25 %, contre 3,55 % ;
• Centre-Val de Loire : 3,15 %, contre 3,50 % ;
• Corse : 3,40 %, contre 3,76 % ;
• Grand Est : 3,35 %, contre 3,70 % ;
• Hauts-de-France : 3,15 %, contre 3,52 % ;
• Île-de-France : 3,12 %, contre 3,49 % ;
• Normandie : 3,15 %, contre 3,50 % ;
• Nouvelle-Aquitaine : 3,20 %, contre 3,59 % ;
• Occitanie : 3,40 %, contre 3,60 % ;
• Pays de la Loire : 3,12 %, contre 3,52 % ;
• Provence-Alpes-Côte d’Azur : 3,40 %, contre 3,70 %.

Ces taux fixes sur 25 ans ont été constatés par Pretto en septembre 2026 pour des emprunteurs seuls disposant de revenus annuels compris entre 80.000 et 120.000 euros.

Dans un marché légèrement moins favorable qu’au printemps, l’écart entre les profils pourrait continuer à se creuser. Les emprunteurs disposant d’un apport important, de revenus élevés ou d’un projet correspondant aux priorités commerciales d’une banque conservent davantage de possibilités de négociation.

« Avec une OAT désormais clairement au-dessus de 4 %, le risque d’atteindre ce niveau sur les taux immobiliers d’ici la fin de l’année devient crédible, mais ne constitue certainement pas une fatalité. Les offres à taux préférentiels qui subsistent montrent que les banques continuent de faire des choix commerciaux. En réalité, les 4 % pourraient devenir un taux de marché avant d’être un taux pour tous les emprunteurs. » — Pierre Chapon, CEO et cofondateur de Pretto

Primo-accédants et hauts revenus toujours recherchés

Malgré la progression de l’OAT, la concurrence bancaire reste active. Les établissements n’ont pas abandonné leurs objectifs de production et continuent d’utiliser des offres ciblées pour attirer certaines catégories de clients.

Les primo-accédants restent notamment au cœur de cette stratégie. Pretto cite le Prêt Primo Jeunes à 0 % de la Caisse d’Épargne ainsi que le dispositif Booster Mon 1er Toit du Crédit Agricole, annoncé comme valable jusqu’au 15 octobre 2026.

Les catégories socioprofessionnelles supérieures peuvent également bénéficier de positionnements attractifs auprès d’établissements comme BNP Paribas et le CCF, même si Pretto anticipe une hausse de 0,10 point.

« Ce que nous observons en cette rentrée, ce n’est pas un marché du crédit qui se ferme, mais un marché qui devient progressivement plus sélectif. Les banques continuent de prêter, mais elles sont moins disposées à compenser la hausse de leur coût de financement par des décotes importantes. Pour les emprunteurs, la différence entre un bon dossier et un dossier simplement correct risque donc de se creuser dans les prochains mois. » — Pierre Chapon, CEO et cofondateur de Pretto

Quel coût pour un crédit immobilier à 3,54 % sur 20 ans ?

Hors assurance, les simulations réalisées par Pretto en septembre 2026 donnent les résultats suivants :

• Pour 150.000 euros empruntés : une mensualité de 873 euros et un coût total du crédit de 59.520 euros ;
• Pour 200.000 euros empruntés : une mensualité de 1.164 euros et un coût total de 79.360 euros ;
• Pour 250.000 euros empruntés : une mensualité de 1.455 euros et un coût total de 99.200 euros ;
• Pour 300.000 euros empruntés : une mensualité de 1.746 euros et un coût total de 119.040 euros.

Ces exemples reposent sur un taux nominal de 3,54 % sur 20 ans, hors assurance.

Les prêts sur 25 ans restent largement majoritaires

La légère remontée des taux ne modifie pas sensiblement la durée des crédits sollicités. Plus des deux tiers des dossiers financés par Pretto concernent des prêts sur 25 ans.

• En 2023 : 6,4 % des prêts ont été conclus sur 15 ans, 21 % sur 20 ans et 72,6 % sur 25 ans ;
• En 2024 : 7,2 % sur 15 ans, 19,6 % sur 20 ans et 73,1 % sur 25 ans ;
• En 2025 : 5,5 % sur 15 ans, 17,8 % sur 20 ans et 76,7 % sur 25 ans ;
• De janvier à août 2026 : 5,5 % sur 15 ans, 17,8 % sur 20 ans et 76,7 % sur 25 ans.

Ces données portent sur plus de 15.000 dossiers financés par Pretto.