Crédit immobilier : les banques demandent la fin des règles contraignantes du HCSF

Dans ses propositions pour l’élection présidentielle de 2027, la Fédération bancaire française demande de rendre non contraignantes les règles qui encadrent l’octroi des prêts immobiliers. Elle estime qu’elles limitent l’accès au crédit, notamment pour les primo-accédants.

La Fédération bancaire française (FBF) veut redonner aux banques davantage de latitude dans l’examen des demandes de crédit immobilier. Dans sa contribution publiée lundi 28 septembre en vue de l’élection présidentielle de 2027, elle propose de « supprimer le caractère contraignant » des règles fixées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), pour l’achat d’une résidence comme pour un investissement locatif.

La fédération juge que ces règles conduisent à « une vision administrative du risque ». Elle cite notamment les primo-accédants, dont les revenus peuvent être plus faibles en début de carrière, et les ménages qui conservent un reste à vivre élevé malgré un taux d’effort important. « Ce système administré est inutile, alors que les banques savent déjà gérer le risque », affirme-t-elle dans sa synthèse de propositions.

Un taux d’effort plafonné à 35 %, avec des dérogations possibles

Depuis janvier 2022, la décision du HCSF impose en principe aux établissements de crédit un taux d’effort maximal de 35 % des revenus de l’emprunteur et une durée de prêt limitée à 25 ans. Des cas particuliers permettent un différé d’amortissement pouvant aller jusqu’à deux ans.

Ces plafonds ne ferment toutefois pas automatiquement l’accès au crédit aux ménages qui les dépassent : les banques peuvent y déroger pour une part allant jusqu’à 20 % de leurs nouveaux prêts immobiliers chaque trimestre. Une partie de cette marge est réservée à l’acquisition d’une résidence principale et aux primo-accédants.

Le HCSF présente cet encadrement comme un moyen de limiter les risques liés à l’endettement des ménages. Selon l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution, les banques ont utilisé en moyenne 16,6 % de leur marge de flexibilité en 2025, sous le plafond de 20 %. La demande de la FBF ouvre ainsi un débat sur l’équilibre entre l’accès au financement et la maîtrise du risque de crédit ; elle ne modifie pas, à ce stade, les règles applicables aux emprunteurs.