Crédit immobilier : le modèle français menacé par les règles européennes ?

La pleine application des règles prudentielles européennes issues de Bâle III pourrait réduire l’offre de crédits immobiliers en France ou augmenter leur coût, selon la Fédération bancaire française (FBF). L’organisation bancaire redoute également une remise en cause du modèle français, largement fondé sur les prêts à taux fixe.

« Soit il y aura moins de crédits, soit ils coûteront nettement plus chers (...), soit ce ne sera plus possible de faire du taux fixe », a prévenu Maya Atig, directrice générale de la Fédération bancaire française.

Les règles européennes concernées visent à renforcer la capacité des banques à absorber les pertes en cas de crise financière. Elles encadrent notamment les méthodes utilisées par les établissements pour calculer leurs risques et déterminer le niveau de fonds propres qu’ils doivent conserver.

Un modèle français largement fondé sur les taux fixes

En France, la quasi-totalité des crédits immobiliers est accordée à taux fixe. Selon le rapport annuel 2025 du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), cette formule représentait 99 % de la production de prêts immobiliers.

L’emprunteur connaît ainsi dès la signature le taux de son crédit et le montant de ses échéances, qui ne varient pas en fonction de l’évolution des marchés. Le coût du prêt est également encadré par le taux d’usure, qui fixe le taux annuel effectif global maximal pouvant être appliqué lors de l’octroi.

Dans un rapport publié en juin 2026, le Comité consultatif du secteur financier (CCSF) a souligné la robustesse de ce modèle. L’organisme estime que la stabilité des mensualités protège le pouvoir d’achat des ménages et contribue à maintenir un faible niveau de défaillance.

Le système français est également protecteur « pour le banquier, parce que quand vous n’avez pas d’augmentation des échéances mensuelles, vous avez moins de risques de défaillances de l’emprunteur », a souligné Daniel Baal, président de la FBF et du Crédit Mutuel.

Ce modèle se distingue notamment de ceux du Royaume-Uni, de l’Espagne ou de l’Italie, où les prêts immobiliers à taux variable ou révisable occupent une place plus importante. Dans ces pays, les mensualités peuvent évoluer pendant la durée du crédit en fonction des conditions de marché.

Un régime transitoire prévu jusqu’en 2032

La réglementation européenne CRR III, qui transpose les dernières composantes de Bâle III, instaure notamment un plancher limitant les écarts entre les exigences de fonds propres calculées à partir des modèles internes des banques et celles issues de méthodes standardisées.

Un traitement transitoire plus favorable a été prévu pour les crédits immobiliers résidentiels considérés comme peu risqués. Ce dispositif doit s’appliquer jusqu’en 2032 afin d’éviter une augmentation trop brutale des exigences de fonds propres et d’éventuelles perturbations dans la distribution du crédit.

Les banques françaises souhaitent que ce traitement soit pérennisé. Selon la FBF, sa disparition pourrait obliger les établissements à immobiliser davantage de capital pour financer les prêts immobiliers, avec des conséquences possibles sur les volumes accordés, les taux proposés et la capacité des banques à maintenir une offre massive de crédits à taux fixe.

Ces conséquences restent toutefois des risques avancés par la Fédération bancaire française : les règles européennes n’interdisent pas directement les prêts immobiliers à taux fixe.

La compétitivité des banques européennes également en question

La FBF étend ses inquiétudes à la banque de financement et d’investissement, un marché sur lequel elle estime que les établissements américains bénéficient de règles nationales moins contraignantes que leurs concurrents européens.

« Il n’y a pas de domaine dans lequel vous avez plus de deux ou trois banques européennes dans le top 10. Ça s’accentue, ça se dégrade très fortement et très vite », a averti Maya Atig.

La Commission européenne a toutefois présenté, le 17 juillet 2026, une série d’orientations destinées à renforcer la compétitivité du secteur bancaire européen et sa capacité à financer l’économie. Elle prévoit notamment de réexaminer certains éléments du cadre prudentiel, tout en maintenant les objectifs de stabilité financière.

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