Crédit immobilier : intégrer le reste à vivre permettrait de rendre finançables près de 34.000 ménages chaque année

À la clé, un constat fort : selon les données issues de plus de 745.000 simulations annuelles traitées par Pretto, près de 34.000 ménages aujourd'hui non finançables pourraient retrouver chaque année l'accès au crédit immobilier, alors même que l'examen de leur reste à vivre démontre qu'ils sont déjà en mesure d'en absorber la charge.

Rapporté à l'ensemble du marché français, l'extrapolation porte le potentiel à environ 40.000 ménages supplémentaires par an.

Une proposition de loi qui répond à une rigidité bien identifiée du dispositif HCSF

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2022, les banques sont tenues de respecter un taux d'effort maximum de 35 % et une durée d'emprunt plafonnée à 25 ans, sauf dans la limite d'une enveloppe dérogatoire de 20 % de leur production trimestrielle (source : décisions HCSF, mises à jour 2024). La règle, uniforme, s'applique sans tenir compte du reste à vivre du candidat à l'emprunt, alors même que cet indicateur figure parmi les outils traditionnels d'analyse de la solvabilité dans la pratique bancaire.

La proposition de loi déposée par Lionel Causse, cosignée par une dizaine de parlementaires, autoriserait les banques à déroger à la règle des 35 % lorsqu'elles peuvent démontrer, sur la base du reste à vivre du candidat à l'emprunt, l'absence de risque d'endettement excessif.

Pretto, l'un des leaders du courtage en crédit immobilier en France, salue cette initiative et apporte aujourd'hui un éclairage chiffré pour en mesurer la portée concrète.

Des ménages écartés du crédit alors même qu'ils restent solvables

L'analyse des dossiers traités par Pretto fait apparaître un constat qui interroge directement la pertinence de la règle actuelle : les ménages classés non finançables conservent un reste à vivre médian qui demeure confortable au regard des standards bancaires usuels, estimés à environ 1000 € par adulte et 500-600 € par enfant.

Concrètement : un célibataire aujourd'hui non finançable dispose, après remboursement de la mensualité estimée, d'un reste à vivre médian de 1.759 €. Il vit déjà sereinement sans le crédit, et est, par conséquent, en mesure d'en absorber la charge. Cette réalité, multipliée par le volume des dossiers concernés, illustre l'effet d'éviction massif produit par l'application uniforme de la règle des 35 %.

Plus largement, l'analyse de la base Pretto montre que 27 % des locataires accompagnés par Pretto qui ont obtenu un financement bénéficient d'une mensualité de crédit immobilier inférieure ou égale au loyer qu'ils versaient auparavant (échantillon de 15.052 projets de locataires financés). Ce chiffre brut doit toutefois être nuancé : la mensualité d'un crédit n'intègre pas les charges propres au statut de propriétaire (taxe foncière, entretien, perte éventuelle des APL). En intégrant un surcoût de propriété estimé entre 10 % et 20 %, la part de ces emprunteurs s'établit autour de 17 %. Pour cette fraction significative d'emprunteurs, le passage de la location à la propriété ne crée pas de charge nouvelle : il constitue une simple substitution. La règle des 35 %, qui apprécie l'effort financier brut plutôt que la situation patrimoniale globale, exclut donc des candidats dont la dépense mensuelle aurait été comparable, voire inférieure, à leur loyer actuel.

Un constat partagé par les juristes spécialisés

Au-delà de l'enjeu opérationnel, la proposition de loi rejoint les analyses portées par plusieurs juristes spécialistes du droit bancaire. Dans une tribune publiée par Pretto, Laurent Denis, avocat en droit bancaire et des assurances, rappelle que les mesures du HCSF, devenues juridiquement contraignantes au 1ᵉʳ janvier 2022, reposent sur des fondements économiques rarement explicités et conduisent à exclure du crédit des emprunteurs « parfaitement solvables du point de vue bancaire, éligibles au crédit immobilier selon le droit de la consommation ».

L'avocat souligne que le droit français du crédit immobilier ne fixe historiquement aucun ratio rigide. Il apprécie la solvabilité de l'emprunteur sur la base de critères techniques éprouvés, et le contentieux associé reste à un niveau résiduel.

Plusieurs données macro-économiques viennent par ailleurs interroger la pertinence du maintien du dispositif actuel à l'identique. Le taux d'endettement global des ménages français a diminué entre 2019 et 2024, passant de 98,99 % à 90,94 % du revenu disponible brut (source : BCE-Eurostat). L'encours de crédit immobilier aux ménages stagne depuis deux ans à 1.283 milliards d'euros (source : Banque de France, 2025). La production mensuelle est passée de 38 milliards d'euros en janvier 2017 à environ 12 milliards d'euros fin 2025.

Une mesure qui complète utilement l'arsenal existant

L'enveloppe dérogatoire de 20 % déjà ouverte aux banques, bien qu'utile, ne suffit pas à corriger la situation. Selon le rapport annuel 2025 du HCSF, 17,1 % des crédits dépassaient au moins un des deux seuils fin 2025, pour un plafond fixé à 20 %. La marge restante n'est ni systématique, ni transparente pour les emprunteurs : son usage varie d'une agence bancaire à l'autre, sans visibilité ni cohérence. Les investisseurs locatifs sont particulièrement pénalisés : sur les 6 % de la production totale qui leur sont théoriquement accessibles via cette enveloppe, seuls 3,5 % sont effectivement utilisés.

Inscrire le reste à vivre dans la loi offrirait au marché un cadre plus lisible, plus équitable et mieux adapté à la diversité des situations patrimoniales des ménages français. C'est aussi une mesure qui sécurise les banques, en leur donnant un fondement juridique clair pour distinguer un dépassement de 35 % réellement risqué d'un dépassement parfaitement absorbable au regard du reste à vivre.

Pour Pierre Chapon, CEO et cofondateur : « Inscrire le reste à vivre dans la loi, c'est rétablir un indicateur que les banques connaissent parfaitement et qu'elles utilisaient déjà avant 2022. Ce n'est pas un assouplissement aveugle, c'est une mesure de précision qui permettrait à des dizaines de milliers de ménages, ayant fait les bons choix, qui ont un apport, des revenus stables et un budget maîtrisé, de retrouver l'accès au crédit après plusieurs années d'exclusion. »

Note méthodologique

L'étude porte sur les données internes de Pretto, observées sur une fenêtre de 12 mois roulants. Elle vise à mesurer deux indicateurs aujourd'hui peu documentés au niveau national : le reste à vivre des ménages dont la demande de crédit immobilier est refusée au titre de la règle des 35 %, et la part des locataires pour qui l'accession à la propriété représente une charge équivalente ou inférieure à leur loyer actuel.

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