Budget 2027 : logement social, APL, fiscalité locative… ce que le PLF et le PLFSS prévoient pour le BTP

Le budget 2027 pourrait avoir des effets directs sur le logement, l’immobilier et les entreprises du bâtiment. Les principales dispositions concernant le secteur ne figurent toutefois pas toutes dans le projet de loi de financement de la Sécurité sociale (PLFSS). La plupart des mesures relatives au logement relèvent du projet de loi de finances (PLF), tandis que le PLFSS intervient principalement sur le coût du travail, les exonérations de cotisations et les arrêts de travail.

Ces textes, présentés par le gouvernement, doivent encore être examinés et éventuellement modifiés par le Parlement.

Des astreintes Dalo réorientées vers la construction de logements sociaux

Depuis l’entrée en vigueur du droit au logement opposable, l’État peut être condamné à verser des astreintes lorsqu’un ménage reconnu prioritaire n’est pas relogé dans les délais prévus. Ces sommes ne sont pas directement versées aux ménages concernés, mais alimentent actuellement le Fonds national d’accompagnement vers et dans le logement (FNAVDL).

Pour 2027, le gouvernement souhaite modifier l’affectation de ces recettes. Le projet de budget prévoit une enveloppe totale de 80,4 millions d’euros, dont environ 50 millions resteraient destinés au FNAVDL. Le solde, soit un peu plus de 30 millions d’euros, financerait les autres dépenses liées aux contentieux ainsi qu’un versement au Fonds national des aides à la pierre (FNAP).

Le montant effectivement attribué au FNAP dépendrait donc des dépenses contentieuses constatées. Le gouvernement souhaite orienter les éventuels excédents vers la construction et la rénovation de logements sociaux, notamment dans les territoires ultramarins.

Cette mesure entend apporter une réponse plus structurelle au manque de logements accessibles. Elle reste cependant d’une ampleur limitée au regard des besoins de financement de la production HLM et ne garantit pas, à elle seule, une augmentation importante des commandes adressées aux entreprises du bâtiment.

Le financement du logement social ultramarin inquiète l’USH

L’ouverture du FNAP aux départements d’outre-mer intervient alors que l’Union sociale pour l’habitat (USH) alerte sur la diminution des crédits de la Ligne budgétaire unique (LBU), principal outil de financement du logement social ultramarin.

Selon l’USH, seuls 105,9 millions d’euros d’autorisations d’engagement auraient été notifiés en 2026, sur les 236,25 millions votés. L’organisation demande le dégel immédiat d’au moins 60 millions d’euros.

Pour 2027, les autorisations d’engagement du programme budgétaire portant la LBU diminueraient de 27 %. L’USH redoute que l’ouverture du FNAP à l’outre-mer et l’affectation d’une partie des astreintes Dalo ne viennent compenser un retrait progressif des financements directs de l’État.

Cette évolution pourrait avoir des conséquences concrètes pour la filière. Une baisse ou un décalage des crédits risque de reporter certaines opérations de construction et de rénovation, avec des répercussions sur les bailleurs sociaux, les maîtres d’œuvre, les entreprises de travaux et l’emploi local.

L’enjeu est particulièrement important dans les départements et régions d’outre-mer, où plus de 100.000 ménages sont en attente d’un logement social et où les coûts de construction sont souvent accentués par l’insularité, les contraintes climatiques et le prix des matériaux.

Le gel des APL pourrait peser sur les locataires et les bailleurs

Le PLF prévoit également de ne pas revaloriser les aides personnelles au logement en 2027. Leurs paramètres resteraient gelés malgré l’évolution des loyers et des dépenses courantes des ménages.

La mesure pourrait être modifiée ultérieurement par décret, notamment après l’élection présidentielle. Dans sa version initiale, elle suscite néanmoins une forte opposition de l’USH, qui redoute une aggravation des difficultés rencontrées par les ménages modestes.

Pour les organismes HLM, le gel des APL peut se traduire par une hausse des impayés et par une réduction de la capacité financière des locataires. Il pourrait ainsi peser indirectement sur les moyens consacrés à l’entretien, à la rénovation énergétique et à la réhabilitation du parc social.

Les prélèvements supportés par les bailleurs sociaux resteraient par ailleurs stabilisés à 900 millions d’euros au titre de la réduction de loyer de solidarité et à 275 millions d’euros pour leur contribution au FNAP.

La fiscalité des locations meublées serait moins avantageuse

Le projet de budget prévoit un nouveau rapprochement entre la fiscalité de la location meublée non professionnelle (LMNP) et celle de la location nue. Le gouvernement veut plafonner l’amortissement déductible des revenus locatifs à 2,5 % de la valeur du logement, dans la limite de 7.000 euros par an et par foyer fiscal.

Pour les meublés de tourisme, le plafond serait encore plus restrictif : l’amortissement serait limité à 1,5 % de la valeur du bien et à 5.000 euros par an.

La mesure devrait rapporter environ 200 millions d’euros à l’État. Elle vise à réduire l’écart d’attractivité fiscale entre la location meublée et la location nue, tout en encourageant la remise sur le marché de logements destinés à la résidence principale.

Le gouvernement entend parallèlement renforcer l’intérêt du dispositif fiscal en faveur de la location nue à loyer abordable. Celui-ci permet, sous certaines conditions, de déduire entre 3 % et 5,5 % du prix d’acquisition du logement, dans la limite de 12.000 euros par an et par foyer fiscal.

Pour le secteur du bâtiment, les effets de la réforme sont difficiles à anticiper. Une réorientation de certains logements vers la location de longue durée pourrait soutenir les travaux de remise aux normes ou de rénovation. À l’inverse, une baisse de rentabilité du LMNP pourrait conduire des investisseurs à différer leurs acquisitions et les travaux associés.

Un nouveau prêt à taux zéro lié à la parentalité

Le PLF introduit également un « PTZ parentalité ». Ce dispositif permettrait aux ménages ayant un enfant à naître ou âgé de moins de trois ans d’obtenir une nouvelle tranche de prêt à taux zéro pour financer l’achat d’un logement.

L’aide serait accordée sous conditions de ressources et ne pourrait être utilisée qu’une seule fois par bénéficiaire. Elle vise à accompagner les ménages dont les besoins en logement évoluent avec l’arrivée d’un enfant.

Cette disposition est accueillie favorablement par le mouvement HLM. Selon ses modalités définitives, elle pourrait également soutenir la construction neuve, l’accession sociale à la propriété et certaines opérations d’acquisition-amélioration.

La contribution des collectivités peut affecter la commande publique

Le projet de loi de finances demande parallèlement un nouvel effort aux collectivités territoriales. Une contribution progressive à l’effort budgétaire doit représenter environ 2,5 milliards d’euros.

Même si cette mesure n’est pas spécifiquement destinée au BTP, elle pourrait influer sur les décisions d’investissement local. Les communes, intercommunalités et départements jouent un rôle déterminant dans la commande publique, notamment pour la construction et la rénovation des écoles, des équipements sportifs, des bâtiments administratifs, des réseaux et des infrastructures.

En fonction des arbitrages réalisés localement, l’effort budgétaire demandé pourrait donc ralentir ou reporter certains projets. Cet impact restera toutefois variable selon la situation financière de chaque collectivité et les exemptions prévues pour les territoires les plus fragiles.

Le PLFSS réduirait les allègements de cotisations patronales

Le volet affectant le plus directement les entreprises de construction figure dans le PLFSS 2027. Le gouvernement prévoit de prolonger le gel des allègements généraux de cotisations patronales décidé en 2026. La hausse du Smic ne générerait donc pas automatiquement de nouveaux allègements, pour une économie attendue de 2,9 milliards d’euros.

Le calcul des exonérations sur les bas salaires serait également modifié. La participation, l’intéressement et la prime de partage de la valeur seraient intégrés à l’assiette des rémunérations retenue pour déterminer les allègements. Le rendement attendu atteint 3,7 milliards d’euros.

Ces mesures peuvent concerner directement le bâtiment, secteur intensif en main-d’œuvre et composé majoritairement de petites entreprises. Elles sont susceptibles d’accroître le coût du travail ou de réduire l’intérêt de certains dispositifs de partage de la valeur, dans un contexte déjà marqué par le recul de l’activité et les tensions sur les trésoreries.

Un milliard d’euros d’économies à trouver sur les arrêts de travail

Le gouvernement demande enfin aux partenaires sociaux de proposer une réforme des arrêts de travail permettant de dégager un milliard d’euros d’économies en 2027. Les modalités doivent être négociées avant la fin de l’année.

Cette discussion sera suivie avec attention par les entreprises du BTP. La pénibilité de certains métiers, les accidents du travail, les troubles musculosquelettiques et les arrêts de longue durée y occupent une place particulière. Une réforme de l’indemnisation pourrait donc avoir des conséquences à la fois pour les salariés, les employeurs et les régimes de prévoyance du secteur.

Des mesures encore susceptibles d’être profondément modifiées

Pris dans leur ensemble, le PLF et le PLFSS 2027 associent quelques mesures de soutien ciblées, comme le PTZ parentalité ou l’ouverture du FNAP à l’outre-mer, à plusieurs dispositifs d’économies susceptibles de peser sur l’investissement, le logement social et les charges des entreprises.

Leur impact réel sur l’activité du bâtiment dépendra toutefois des amendements adoptés par le Parlement, des textes réglementaires d’application et de la consommation effective des crédits. Les professionnels devront notamment suivre l’évolution des financements de la LBU, l’affectation des astreintes Dalo, le niveau des APL et les modalités définitives de la réforme des cotisations patronales.