Budget 2027 : le gouvernement veut plafonner l’amortissement fiscal des locations meublées

Le projet de loi de finances pour 2027 prévoit de réduire les avantages fiscaux associés au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Le gouvernement souhaite notamment plafonner les amortissements déductibles des revenus locatifs, avec des règles plus strictes pour les meublés de tourisme proposés sur des plateformes de location de courte durée.

Cette réforme procurerait environ 200 millions d’euros de recettes supplémentaires à l’État. Elle doit contribuer à rapprocher la fiscalité de la location meublée de celle de la location nue et à réorienter davantage de logements vers le marché locatif de longue durée.

Un amortissement limité à 2,5 % pour le LMNP

Le régime réel du LMNP permet aux propriétaires de déduire de leurs recettes locatives différentes charges ainsi que l’amortissement comptable du logement et de certains équipements. Ce mécanisme réduit le revenu imposable sans correspondre à une dépense annuelle effectivement décaissée.

Le projet de budget limiterait désormais la déductibilité de l’amortissement à 2,5 % de la valeur du bien, dans la limite de 7.000 euros par an et par foyer fiscal.

Pour un appartement acheté 200.000 euros, le propriétaire pourrait ainsi déduire chaque année 5.000 euros de l’assiette de ses revenus locatifs imposables.

« Afin de résorber les déséquilibres existants sur le marché locatif et d’encourager la location de longue durée, il est proposé de poursuivre le rapprochement des caractéristiques des régimes de la location nue et du LMNP », indique le projet de loi.

Un plafond plus strict pour les meublés touristiques

Les logements proposés à la location touristique seraient soumis à un régime encore moins favorable. Leur amortissement déductible serait limité à 1,5 % de la valeur du bien et à 5.000 euros par an et par foyer fiscal.

Ces plafonds doivent réduire l’écart fiscal entre la location meublée de courte durée et la location non meublée à l’année. Les avantages accordés aux meublés de tourisme avaient déjà été diminués en 2024 par la loi Echaniz-Le Meur relative à la régulation des locations touristiques.

Selon Annaïg Le Meur, députée Ensemble pour la République (EPR), les amortissements n’étaient jusqu’à présent pas plafonnés et les taux appliqués par les propriétaires étaient « complètement aléatoires ». Dans un rapport publié en 2024, elle avait constaté que « 68 % des bailleurs en LMNP ne payaient pas d’imposition sur leurs revenus locatifs ».

Le dispositif « Jeanbrun » mis en avant pour la location nue

Le gouvernement entend parallèlement renforcer l’attractivité de la location non meublée. Le texte rappelle le lancement en 2025 du dispositif « Jeanbrun », qui permet, sous réserve de pratiquer un loyer abordable, de déduire un montant compris entre 3 % et 5,5 % du prix d’acquisition du logement.

Cette déduction est plafonnée à 12.000 euros par an et par foyer fiscal. En limitant simultanément l’amortissement applicable aux logements meublés, l’exécutif entend réduire l’avantage comparatif du LMNP et encourager davantage de propriétaires à proposer leurs biens en location longue durée.

Près d’un bailleur particulier sur quatre sous le régime LMNP

Sur les 6 millions de propriétaires bailleurs particuliers recensés, 1,37 million ont choisi le régime fiscal LMNP plutôt que la location nue, soit près d’un quart d’entre eux.

Entre 2011 et 2024, 1,27 million de nouveaux propriétaires bailleurs se sont déclarés auprès de l’administration fiscale. Selon les données examinées par Amarris Immo, cette progression concerne principalement des bailleurs sous statut LMNP.

Le cabinet relie toutefois une partie de cette hausse au renforcement des obligations déclaratives intervenu en 2020, qui a conduit davantage de loueurs touristiques à déclarer leurs revenus. Cette évolution ne traduit donc pas nécessairement une augmentation équivalente du nombre de logements nouvellement proposés à la location.

Environ 23 % des logements LMNP seraient des locations touristiques

Selon l’Observatoire français de la location meublée, lancé en septembre par Amarris Immo, le Syndicat des professionnels de la location meublée et la Fédération des propriétaires et copropriétaires immobiliers (FDPCI), près de 23 % des logements exploités sous le régime LMNP seraient des locations touristiques.

Ce résultat provient d’une enquête menée auprès de 3.386 bailleurs propriétaires de 5.077 logements. Il doit donc être interprété au regard de cet échantillon et ne constitue pas un recensement exhaustif de l’ensemble du parc meublé.

Les représentants des propriétaires dénoncent un nouveau durcissement

Les organisations représentant les bailleurs s’inquiètent de l’accumulation des réformes fiscales concernant la location meublée.

« Après avoir touché à la fiscalité du LMNP au moment de la revente, on s’attaque désormais à son amortissement pendant la détention. À force de coups de rabot successifs, c’est tout l’équilibre de ce régime que l’on fragilise », estime Sylvain Grataloup, président de l’Union nationale des propriétaires immobiliers.

Denis Lapôtre, président de la FDPCI, considère pour sa part que « les propriétaires aujourd’hui n’ont plus aucun intérêt à investir ».

Les plafonds annoncés restent inscrits dans un projet de loi de finances. Ils pourront donc être modifiés au cours de l’examen parlementaire avant l’adoption définitive du budget 2027.