Baromètre de la tension locative au 2e semestre 2025

Informations à retenir :

• Une tension locative globalement stable par rapport à 2024 : Le nombre de candidatures augmente très légèrement (de 3%) au niveau national vs S2 2024. Le marché reste actif, sans emballement.
• Un effet de saisonnalité marqué : Le nombre moyen de candidats par logement progresse au deuxième semestre 2025 (17 candidats/annonce) par rapport au premier semestre 2025 (13 candidats/annonce). Cela s’explique par le pic saisonnier de demande sur la période pré-rentrée (juillet/août).
• Des délais de publication des annonces sur les plateformes qui s'allongent : Le temps médian de publication passe à 18 jours au deuxième semestre 2025, contre 17 jours au premier semestre et 14,5 jours au deuxième semestre 2024. Cet allongement des délais peut traduire une qualité de dossiers en baisse malgré un volume de candidatures soutenu.
• Une redistribution des zones d'attractivité :
  • Le Sud confirme sa dynamique, porté par Marseille, Nice et Toulouse.
  • L'Ouest continue de perdre en attractivité, avec une détente nette à Nantes et un recul marqué à Rennes.
  • Paris et Lyon voient leur demande reculer, tout en restant parmi les marchés les plus compétitifs du pays.

Les grandes villes les plus tendues au 2eme semestre 2025

Avec un score de 8/10 Paris reste la métropole la plus tendue de France, malgré une forte chute de la demande. La capitale offre un marché solide, presque insensible aux variations. Marseille continue sa montée en puissance depuis 2024 et s’installe en deuxième position. Nice, qui avait rejoint le podium au début de l’année, y reste ce semestre, montrant un attrait qui s’est rapidement consolidé. Dans le bas du classement, Nantes se distingue par une détente inédite, avec un score historiquement bas. Enfin, Grenoble, Amiens et Nancy présentent des dynamiques naissantes, à surveiller de près dans les mois à venir.

Analyse par ville

• Paris - Score tension locative : 8/10
• Marseille - Score tension locative : 7/10
• Lyon - Score tension locative : 6/10
• Nice - Score de tension locative : 6/10
• Bordeaux - Score tension locative : 6/10
• Rennes - Score tension locative : 6/10
• Lille - Score tension locative : 6/10
• Montpellier - Score tension locative : 6/10
• Toulouse - Score tension locative : 6/10
• Nancy - Score tension locative : 5/10
• Amiens - Score tension locative : 5/10
• Grenoble - Score tension locative : 5/10
• Nantes - Score tension locative : 3/10

Paris : La capitale reste sous pression malgré une tension en recule - Score tension locative : 8/10

Avec un score de tension de 8/10, Paris demeure la métropole la plus sous pression de France, malgré une baisse marquée des candidatures au premier semestre 2025 (-47 % sur un an). Ce repli s'explique par un désengagement notable des étudiants, qui ne représentent plus que 46 % des candidats contre 50 % en 2024. Ces derniers privilégient désormais des alternatives plus économiques, comme le fait de rester vivre chez leurs parents ou de s'installer dans des communes périphériques plus abordables.

Dans la petite couronne, la dynamique est contrastée : on assiste à une véritable redistribution de la tension locative. Si des villes autrefois accessibles comme Vitry-sur-Seine, Créteil ou Noisy-le-Grand gagnent en popularité, d'autres pôles comme Argenteuil (-10 %) ou Colombes (-12 %), pourtant plébiscités en 2024, voient leur demande fléchir. En parallèle, des secteurs ultra-prisés tels que Clichy, Pantin, Aubervilliers ou Bagneux égalent, voire surpassent, la tension parisienne. À Clichy, on compte désormais 38 candidats par annonce contre 32 dans la capitale. Ces zones "hyper-tendues" révèlent toutefois des disparités : si Pantin amorce une légère détente, les biens s'y louent encore en seulement 12 jours, un rythme plus soutenu qu'à Paris. À l'inverse, Bagneux voit sa popularité s'envoler (+98 % de demande), portée par l'élan des lignes de métro 4 et 15.

En définitive, le marché francilien se recompose. Si la demande parisienne s’essouffle légèrement, elle reste extrêmement compétitive. La périphérie, quant à elle, se restructure autour de nouvelles polarités changeantes. L'allongement des délais de location à Paris illustre la difficulté des candidats à bâtir des dossiers solides face aux loyers élevés, tandis qu'en banlieue, la rapidité des transactions confirme un report massif et rapide de la demande.

Marseille - Score tension locative : 7/10

Après une montée en puissance en en 2024 et début 2025, et avec un score de 7/10, Marseille s’impose désormais comme la deuxième ville la plus tendue de France. Devenue le lieu d'exode privilégié des Franciliens, la cité phocéenne voit sa demande locative continuer de croître avec 25 candidats par annonce au second semestre contre 22 un an plus tôt, soit une hausse de 14% par rapport au deuxième semestre 2024.

Chef de file de l’attractivité du Sud, la ville séduit par son dynamisme et sa qualité de vie, tout en proposant des loyers encore accessibles pour une métropole de ce rang. Si la part des étudiants reste stable, on observe une montée en puissance des jeunes actifs : les 25-35 ans représentent désormais 31 % des candidats, contre 26 % l’an dernier, confirmant une tendance de fond installée depuis plusieurs mois.

Nice - Score de tension locative : 6/10

Nice a vu son attractivité s'intensifier depuis début 2025. Le nombre de candidatures par annonce a atteint 28 au second semestre 2025, soit une hausse de 25 % par rapport au S2 2024 (22,5 candidatures). Cependant, cette dynamique reste limitée par rapport au premier semestre 2025, qui affichait déjà un chiffre élevé de 26 candidatures par annonce, une performance inhabituelle pour cette période traditionnellement plus calme. Cette stagnation relative suggère que la ville n'a pas encore atteint son plein potentiel.

L'attrait pour Nice est soutenu par sa qualité de vie, son climat et sa proximité avec des pôles économiques majeurs comme Monaco et Sophia Antipolis.

La hausse des candidatures est cependant freinée par une diminution de l'intérêt chez les jeunes actifs, qui étaient pourtant le moteur de la demande au S1 2025. Leur proportion est passée de 45 % à 30 % des candidatures. Malgré son fort attrait, à Nice les biens partent en moyenne en 20 jours, un délai supérieur à la moyenne nationale. Le coût de la vie et les loyers élevés semblent créer un « effet plafond de verre », limitant l'augmentation du nombre de candidatures qualifiées.

Lyon - Score tension locative : 6/10

Après avoir figuré en tête des métropoles françaises les plus tendues fin 2024 et début 2025 (scores supérieurs à 7/10), Lyon connaît un desserrement de sa tension locative au second semestre 2025. Cette évolution s'explique par une diminution de 26% du nombre de candidatures par annonce (21 au S2 2025 contre 28 un an auparavant). Il est à noter, cependant, que la rapidité de location des biens (moins de deux semaines) demeure supérieure à la moyenne nationale.

Cette tendance à la baisse des candidatures se répercute également sur Villeurbanne, dans la première couronne lyonnaise, avec une diminution de 9% du nombre de dossiers par annonce. Le coût de la vie et du logement, jugé élevé, semble impacter les profils les plus vulnérables, notamment les étudiants. À l'inverse, certaines communes périphériques, comme Vaulx-en-Velin, se distinguent et voient leur attractivité s'accroître, bénéficiant d'un report de la demande. Avec une augmentation significative de 38% du nombre de candidats (14 au S2 2025 contre 10 au S2 2024), Vaulx-en-Velin réussit à concilier des prix au m2 plus abordables qu'à Lyon et Villeurbanne et une bonne desserte vers le centre de Lyon. Néanmoins, la durée moyenne de publication des annonces y est plus longue (22,5 jours), suggérant une qualité des dossiers de candidature plus hétérogène.

Bordeaux - Score tension locative : 6/10

Bordeaux, star de la tension locative en province fin 2024, voit la pression se stabiliser ce semestre avec un score de 6/10, tout en conservant une forte attractivité. La ville enregistre en moyenne 20 candidatures par annonce contre 21 un an plus tôt, soit une baisse de 6 %. Le recul des candidatures étudiantes, en baisse de 8 % par rapport au second semestre 2024, explique en grande partie cette accalmie sur une période estivale habituellement portée par ce public. Dans le même temps, la demande des jeunes actifs reste solide, soutenue par la qualité de vie et le climat, ce qui permet à Bordeaux de maintenir un niveau de concurrence élevé malgré un léger ralentissement.

Rennes - Score tension locative : 6/10

La baisse amorcée en 2024 se confirme à Rennes, où la demande locative continue de reculer après plusieurs années de forte tension ayant complexifié l’accès au logement. Au deuxième semestre 2025, la ville comptait 14 candidats par annonce, contre 17 un an plus tôt, la plaçant désormais dans la seconde moitié des métropoles les plus demandées en matière de tension locative. Cette évolution s’explique notamment par les difficultés persistantes pour les étudiants à se loger, poussant certains à rester chez leurs parents ou à se tourner vers des solutions alternatives, ainsi que par une attractivité en léger recul auprès des jeunes actifs. Malgré ce ralentissement, Rennes demeure au-dessus de la moyenne nationale : les biens s’y louent en 17 jours, contre 18 jours en moyenne en France, et la concurrence entre candidats reste significative.

Lille - Score tension locative : 6/10

Lille affiche un marché locatif globalement stable au second semestre 2025, avec 13,5 candidats par annonce contre 14 un an plus tôt et un délai de location moyen de 17 jours. La ville reste fortement portée par la demande étudiante, qui représente 76 % des candidatures et continue de soutenir la tension au cœur de la métropole. En parallèle, les communes périphériques confirment leur rôle de zones de report. Roubaix enregistre une forte progression avec 15 candidats par annonce contre 5 au second semestre 2024, tandis que Tourcoing passe de 9 à 10 candidats. Malgré cette hausse, les délais de location restent plus longs, atteignant respectivement 29 et 27 jours, ce qui suggère une qualité de dossiers plus hétérogène. Au global, la pression locative se redistribue progressivement vers la périphérie, tandis que le centre lillois conserve une dynamique stable et attractive.

Montpellier - Score tension locative : 6/10

À Montpellier, la tension locative reste stable au deuxième semestre 2025, affichant un score de 6/10 et 20 candidats par annonce, soit des chiffres identiques à ceux du second semestre 2024. Le délai de location est rapide, avec une moyenne de 14 jours, nettement inférieure à la moyenne nationale de 18 jours. On observe un fort effet de saisonnalité : par rapport au premier semestre 2025 (11 candidatures par annonce), le nombre de candidatures a bondi de 81 %. Cette augmentation est alimentée par une population étudiante nombreuse et l'attractivité de la ville. Bien que le score de tension locative soit stable sur un an, la demande, principalement composée d'étudiants et de jeunes actifs, maintient une concurrence soutenue sur le marché.

Toulouse - Score tension locative : 6/10

Toulouse consolide sa position sur le podium des métropoles du Sud, confirmant une poussée de croissance qui en fait l'un des marchés les plus surveillés de 2026, bien que la tension y soit encore inférieure à celle de Marseille et Nice. Le nombre de candidats par annonce est passé à 16 au second semestre 2025, contre 14 un an auparavant (+15% en un an), confirmant une hausse continue. Cette augmentation fait suite à une croissance de 21% du nombre de candidats au premier semestre par rapport au premier semestre 2024. Cette accélération de la demande se traduit par une rotation rapide des logements : les biens trouvent preneur en 16 jours seulement, un rythme identique à celui de Paris et plus rapide que la moyenne nationale (18 jours), prouvant que la Ville Rose, bien que moins saturée que ses voisines méditerranéennes, voit son dynamisme renforcé. Plus qu'un simple report, ce marché qui montre des premiers signes de tension, confirme l'attrait grandissant du Sud pour les Français, une tendance à suivre de près en 2026.

Nancy - Score tension locative : 5/10

Nancy voit sa tension locative progresser au second semestre 2025, avec 15 candidats par annonce contre 4 un an plus tôt, soit une hausse spectaculaire de 249%. Le délai moyen de location reste long, à 25 jours, bien au-dessus de la moyenne nationale (18 jours), ce qui traduit une concurrence croissante mais des dossiers encore hétérogènes. La ville attire davantage de candidats, notamment les étudiants qui représentent 71% des candidatures ce semestre, mais la demande reste moins concentrée et moins qualifiée que dans les grandes métropoles. Malgré un intérêt croissant, le marché demeure donc détendu, offrant aux locataires une meilleure accessibilité des logements malgré une concurrence qui s’intensifie.

Amiens - Score tension locative : 5/10

À l’instar de Nancy, Amiens connaît une forte croissance du nombre de candidats au second semestre 2025, qui passe de 6 au S2 2024 à 15. Cette progression, particulièrement marquée par rapport aux 3 candidats observés au premier semestre 2025, traduit un retour de l’activité après un marché historiquement calme. Si ce rebond peut surprendre après plusieurs périodes détendues, il révèle un frémissement du marché, encore mesuré, puisque le temps moyen de publication reste élevé à 22 jours et que le score de tension locative est estimé à 5/10. Cette dynamique devra toutefois être suivie en 2026 pour déterminer s’il s’agit d’un pic purement saisonnier ou de l’amorce d’une tendance plus durable.

Grenoble - Score tension locative : 5/10

Historiquement peu tendue, Grenoble voit son attractivité locative croître fortement au second semestre 2025, avec le nombre de candidats par annonce passant de 8 à 14 en un an. Cette progression reflète la recherche d’une meilleure qualité de vie et de loyers plus abordables que dans les grandes métropoles, renforcée par Parcoursup, qui place Grenoble parmi les meilleures universités françaises hors Paris.

Malgré ce regain d’intérêt, le marché reste modérément tendu : le délai moyen de location s’établit à 22 jours, supérieur à la moyenne nationale, et le marché reste donc accessible pour les locataires. L’année 2026 sera déterminante pour observer si cette hausse de l’attractivité se traduit par une hausse durable de la tension locative.

Nantes - Score tension locative : 3/10

Très populaire dans les années 2010, Nantes voit son attractivité décliner depuis plusieurs années. À l’époque, la ville dominait les classements des villes où il fait bon vivre grâce à son titre de capitale verte, sa dynamique culturelle, sa proximité avec la mer et Paris, ainsi que ses prix attractifs. Depuis, elle souffre d'une image moins séduisante, notamment liée à l’insécurité perçue. Ce déclin explique en partie la baisse des candidatures et la détente du marché locatif : avec un score de 3/10 et 6 candidats par annonce (-33%) au deuxième semestre 2025, Nantes figure désormais parmi les grandes villes les moins sous pression, avec une concurrence locative limitée et des biens qui se louent en 22 jours.

Méthodologie et calcul du score de la tension locative

L'étude Manda repose sur l'analyse de deux types de données distinctes pour évaluer la tension du marché locatif.

• Données internes (Manda) :
  • L'étude a analysé plus de 6.500 annonces internes publiées entre le S2 2024 (3.600 annonces) et le S2 2025 (2.900 annonces). Ces données ont permis de calculer le nombre de candidatures par annonce.
  • Note importante : Un seuil de candidatures est parfois appliqué sur les annonces Manda pour optimiser la gestion des dossiers. Dans les zones à très forte demande, comme Paris, ce dispositif peut mécaniquement limiter le nombre de candidatures enregistrées par annonce, le nombre réel de candidatures potentielles étant potentiellement plus élevé sans cette contrainte.
• Données externes (issues des plateformes immobilières comme SeLoger et Leboncoin) :
  • L'analyse du temps médian de publication des annonces est basée sur des données externes, portant sur plus de 100.000 annonces au S2 2025.

Le score de tension locative est un indicateur clé pour évaluer la compétitivité du marché locatif dans une région. Ce score, sur une échelle de 1 à 10, est calculé en se basant sur deux facteurs principaux : le nombre de candidatures par annonce et le temps médian de publication des annonces.

Plus une annonce reçoit de candidatures et reste peu de temps en ligne, plus la demande est forte et le marché est considéré comme tendu. Un score élevé (proche de 10) indique un marché où les biens se louent rapidement, souvent accompagné d'une forte concurrence entre les candidats, témoignant d'une tension locative importante.

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