Baromètre de la Certification Environnementale™ 2018 concernant l'immobilier tertiaire en Europe

Cette édition 2018¹ entend plus que jamais faciliter des prises de décision éclairée. Au-delà des indicateurs traditionnellement étudiés depuis 2014, démontrant cette année encore une croissance continue de la certification environnementale dans le non résidentiel, ce sont aussi de nouvelles certifications qui ont été observées. Répondant aux nouveaux besoins des utilisateurs finaux, en termes de bien-être et de numérique, ces démarches commencent à s'installer sur un marché en mouvement. Autre nouveauté de cette édition 2018, l'introduction d'un indicateur fondamental pour les acteurs, développé en collaboration avec HBS Research : la valorisation économique des bâtiments certifiés.

I – Une croissance du parc qui ne se dément pas

1. Comment la certification a-t-elle évolué dans le secteur tertiaire en Europe en 2017 ?²

Au 31 décembre 2017, le parc non résidentiel européen comptait près de 11 000 bâtiments certifiés : 9 197 en neuf et en rénovation et 1 531 en exploitation.

Année après année, la croissance de la certification environnementale ne se dément pas en matière d'immobilier tertiaire : si les segments du neuf et de la rénovation ne cessent d'augmenter avec une progession de plus de 30% chaque année, celui de l'exploitation a enregistré un essor sans précédent l'année dernière, passant de 138 bâtiments certifiés au cours de l'année 2016 à 816 en 2017.

Qu'il s'agisse de projet neufs, en rénovation ou en exploitation, les bâtiments de bureaux restent par ailleurs les plus certifiés sur le plan environnemental :

• 4 918 bâtiments de bureaux certifiés au 31 décembre 2017, dont 1 332 au cours de l'année 2017.
• 4 204 locaux d'activité, établissements d'enseignement, de santé, hôtellerie, etc., dont 1 135 certifiés au cours de l'année 2017.
• 1 606 locaux de commerce, dont 615 certifiés au cours de l'année 2017.

Notons que sur le segment spécifique de l'exploitation, les bâtiments de commerce arrivent en seconde position, devant les locaux d'activité et autres qui demeurent très minoritaires.

2. France, Royaume-Uni & Irlande, Allemagne… : quelles tendances observées dans les différentes places d'affaires stratégiques européennes ?

> Pour les bâtiments neufs et en rénovation :

Avec 4 724 bâtiments certifiés, le Royaume-Uni et l'Irlande se positionnent comme le marché le plus dynamique d'Europe, devant la France (1 788 bâtiments certifiés, dont 371 en 2017) et l'Allemagne (1 004 bâtiments certifiés, dont 220 en l'année 2017).

> Pour les bâtiments en exploitation :

Pour les bâtiments en exploitation, c'est la France, avec 732 bâtiments certifiés, dont 367 en 2017, qui se distingue le plus. Les zones Benelux – Autriche – Suisse et Royaume-Uni – Irlande se classent respectivement en 6ème et dernière position, témoignant ainsi du manque d'intérêt de ces pays pour cette catégorie de certification.

II – Places stratégiques immobilières européennes : quelles certifications intéressent les porteurs de projets dans le secteur tertiaire ?

1. HQE, BREEAM, LEED et DGNB sur Paris et sa première couronne et ailleurs en Europe

Les acteurs de l'immobilier tertiaire à Paris et sa première couronne³ sont très demandeurs en matière de certification environnementale : au 31 décembre 2017, on y comptabilisait 1 317 bâtiments certifiés, soit 45% de plus qu'en 2016 et 75% de plus qu'en 2015.

L'essentiel des bâtiments certifiés sur cette zone francilienne sont des bâtiments de bureaux, en neuf et en rénovation.

Sur ce segment, c'est la certification HQE qui se positionne au 1er rang des certifications plébiscitées par les porteurs de projet avec 69% de parts de marché (80% en 2016), v/s 28% pour BREEAM (16% en 2016) et 3% pour LEED (idem en 2016).

Au Royaume-Uni et en Irlande, c'est la certification BREEAM, qui sans surprise, conserve sa première place. Enfin en Allemagne, DGNB consolide sa première place, loin devant les autres certifications.

2. De nouvelles certifications pour de nouveaux besoins

Depuis 2014, le Baromètre Green Soluce témoigne des grandes tendances de l'immobilier tertiaire durable en matière de certifications environnementales. Au-delà de la croissance continue de ces dernières, le cabinet a également assisté à l'émergence de nouveaux labels et certifications répondant à deux attentes de plus en plus centrales : le bien-être des occupants et la transition numérique des bâtiments. WELL, OSMOZ, R2S et WiredScore sont ainsi arrivés sur le marché.

> WELL :

Lancée par l'IWBI en juin 2015, déjà intégrée au scope du Baromètre Green Soluce 2017, la certification WELL valorise les expertises alliant santé, bien-être et construction. Elle prend progressivement de l'ampleur avec, au 31 décembre 2017, plus de 800 projets certifiés ou en cours de certification dans le monde, dont 135 recensés selon le scope européen de l'étude.

> OSMOZ :

Le label OSMOZ, lancé par Certivéa en mars 2018, place la qualité de vie des utilisateurs et la performance RSE au centre des critères observés. OSMOZ compte déjà une dizaine d'opérations pilotes localisées dans toute la France.

> Label R2S – Ready 2 Services :

Le label R2S, lancé par Certivéa en juin 2018 pour rendre le bâtiment numérique adaptatif et agréable à vivre, compte déjà une dizaine d'opérations pilotes localisées sur toute la France.

> Label WiredScore :

Portant sur la connectivité des bâtiments tertiaires, le label WiredScore atteste de trois indicateurs fondamentaux : la rapidité de mise en place des différentes solutions de connectivité par les preneurs ; l'accès à des réseaux variés de télécommunication à Très Haut Débit, adaptés aux besoins spécifiques des entreprises, avec une capacité de mise en concurrence des fournisseurs ; la résilience de l'infrastructure et des réseaux de télécommunication aux différentes sources de coupure.

Plus de 1 400 bâtiments ont ainsi été labeliisés WiredScore, dans plus de 150 villes à travers le monde : l'Empire State Building à New-York, le Shard à Londres, les Tours Duo à Paris, etc.

III – Estimer la « valeur durable et économique » des bâtiments certifiés : le regard d'Ella Etienne, Directrice générale de Green Soluce

« Pour tous les acteurs, promoteurs, foncières, investisseurs, exploitants…, une question reste centrale dans la dynamique de qualité qui structure le marché de l'immobilier tertiaire : comment quantifier l'impact de la certification environnementale sur la valeur des biens ?

Nous avons voulu introduire cette dimension durable et économique dans notre Baromètre de la Certification Environnementale™, à travers une approche, notamment fondée sur la comparaison des valeurs des bâtiments certifiés et non certifiés.

Centrée sur un échantillon d'analyse de 700 transactions4 à Paris et dans les Hauts-de-Seine, cette approche nous permet de dresser de premiers constats.

Nous avons tout d'abord pu observer que sur le secteur du Quartier Central des Affaires parisien, la formation du prix d'un bien immobilier tertiaire s'articule encore et toujours essentiellement autour de son emplacement géographique. Sur les secteurs du Croissant Ouest et à Paris (hors QCA), en revanche, pour la première fois, nous sommes en mesure de conclure que les immeubles certifiés font apparaitre une valeur de marché supérieure ou égale à la moyenne des mutations enregistrées sur la même période. Ainsi, dans ces secteurs, la valorisation des immeubles certifiés est structurante et apparait comme telle dans le prix de marché consenti par les acteurs. Même si notre échantillon est encore faible, nous pouvons mettre en avant cette tendance lourde. Nous allons veiller à la consolidation de notre base de données dans les années à venir. L'ensemble des parties prenantes demandent de la transparence pour réaliser des investissements durables. Faire apparaitre la valeur durable dans notre Baromètre de la Certification Environnementale™ constitue ainsi une priorité pour nos prochaines éditions. »

Etude complète disponible sur commande auprès de Green Soluce : contact@greensoluce.com

¹ Baromètre 2018 réalisé par Green Soluce sur les opérations tertiaires en cours de réalisation / certifiées au 31 décembre 2017, à partir des données renseignées par les organismes certificateurs Certivéa, Cerway, USGBC, GBCI, BRE, IWBI et DGNB.
² Sur la base de 21 pays étudiés par Green Soluce, regroupés en 7 grands ensembles géographiques.
³ Paris, Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne