Après l'échec d'Europacity, les concepteurs de centres commerciaux cherchent de nouvelles recettes

"Plus personne ne veut d'un nouvel écrin déconnecté de son environnement, des besoins d'un territoire et des attentes des citoyens", estime Olivier Bossard, directeur général en charge du développement chez le géant mondial des centres commerciaux Unibail-Rodamco-Westfield (URW), interrogé par l'AFP en marge du Marché international de l'implantation commerciale et de la distribution (Mapic), qui se tient depuis mercredi à Cannes.

URW, qui exploite le centre commercial voisin d'Aéroville à Roissy, avait déposé un recours contre la zone d'aménagement d'Europacity, aux côtés de plusieurs associations.

Le méga-complexe, porté par la foncière Ceetrus (groupe Auchan, propriété de l'Association familiale Mulliez) et le conglomérat chinois Wanda, ne correspondait plus "aux aspirations des citoyens", a finalement jugé la semaine dernière le président de la République Emmanuel Macron, en demandant un "projet alternatif" à Francis Rol-Tanguy, ancien directeur de l'Atelier parisien d'urbanisme.

"Co-élaboration"

"Aujourd'hui, on ne peut plus faire de projets commerciaux si on n'embarque pas à bord toutes les parties prenantes: élus, instances administratives, commerçants de centre-ville, associations, universitaires, entrepreneurs locaux, population...", explique pour sa part à l'AFP Alexandre de Palmas, PDG de la société foncière Carmila, dont l'actionnaire majoritaire est le groupe Carrefour.

Chaque projet doit intégrer les besoins de tous les publics, avec des magasins mais aussi des bureaux, des hôtels, du logement, du loisir, des espaces publics... Selon un acteur du secteur présent au Mapic, le "point faible" d'Europacity consistait justement en une absence de logements.

"L'emploi seul ne justifie plus le projet: il faut tenir compte de la qualité de vie et de la préservation de l'environnement", renchérit M. Bossard, partisan d'une "co-élaboration de chaque projet à l'échelle locale".

Et il faut s'y mettre le plus en amont possible, insiste M. de Palmas: "cinq ans pour monter un projet ne me semble pas choquant si le temps est utilisé à bon escient", comme lorsqu'il faut créer de toutes pièces une bretelle d'autoroute.

Cela implique aussi de prendre en compte les consultations publiques, ce qui ne se faisait pas forcément avant, de faire des compromis quitte à amender le projet, même si cela s'avère "compliqué pour sa cohérence", reconnaît-il. Dans le cas contraire, "le retour de boomerang est terrible".

"Permis unique"

"Il faut sortir de ce cycle infernal français où on a à la fois le système anglo-saxon avec beaucoup de concertations en amont et le système latin avec beaucoup de possibilités de recours en aval", prévient néanmoins Gontran Thüring, délégué général du Conseil national des centres commerciaux (CNCC).

Il pointe en particulier la "complexité administrative" pour monter de tels projets en France, prônant "un permis unique" permettant de ne plus avoir, comme aujourd'hui, à "juxtaposer une série de demandes d'autorisations pour du commerce, du logement, du bureau".

Mais pour M. Bossard, l'avenir de l'immobilier commercial réside surtout dans la réhabilitation de friches, de terrains vacants, la dépollution de zones industrielles... "L'intérêt public" sera désormais "à démontrer sur chaque projet".

L'arrêt d'Europacity pose aussi la question du "gigantisme des centres commerciaux", selon Christian Dubois, expert en distribution au sein du cabinet de conseil en immobilier d'entreprise Cushman & Wakefield.

"Ont-ils encore leur place? Oui, mais à certaines conditions", affirme-t-il: "s'ils viennent en compensation d'autres mètres carrés (commerciaux) dégradés et obsolètes, qu'il faudra probablement transformer en logements et services de proximité."