Un local habitable n'est pas toujours un logement

Cette règle rappelée par la Cour de cassation a notamment son importance en cas de vente à la découpe ou de vente d'un immeuble entier, afin de déterminer le nombre de logements en vente. De ce nombre, dépend l'existence ou non d'un droit de préemption pour les locataires concernés.

Un décret du 30 janvier 2002 a fixé un certain nombre de règles pour qu'un logement soit jugé "décent" et puisse être proposé à la location: une surface minimale de 9 mètres carrés, un volume de 20 mètres cubes, un point d'eau courante, un système de chauffage et d'aération, une hauteur sous plafond de 2,20 m au minimum...

Tous ces critères doivent être réunis pour qu'il existe un "logement" et la Cour a rejeté l'argument selon lequel un logement pourrait être habitable sans être pour autant susceptible d'être loué.

Elle écarte donc les chambres de service qui, en général, ne répondent pas aux critères des "logements décents" et surtout sont des annexes de logements principaux situés dans les étages inférieurs. Mais cependant, elle compte éventuellement comme un logement la réunion de plusieurs de ces chambres. Elle exclut aussi la loge de concierge du nombre des logements car il s'agit, dit-elle, d'un lieu destiné à l'exercice des fonctions, dont l'occupant n'est pas locataire.

"Seuls doivent être pris en compte (...) les logements susceptibles d'être offerts à la location", résume-t-elle.

La question était posée par un locataire qui contestait la vente en bloc de son immeuble et estimait avoir un droit de préemption puisqu'il contenait selon lui, en comptant les chambres de service, plus de dix logements, seuil que la loi Alur de 2014 a ramené à cinq.

(Cass. Civ 3, 11.2.2016, E 14-25.682).

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